利率上升狠踩刹车！明年澳洲房价可能大幅回调10%！

一位知名分析师称，随着利率最终对房价构成压力，以及待售房源激增，澳洲房市将迎来二次探底。

SQM Research总经理克里斯托弗（Louis Christopher）在其年度《住房繁荣与萧条报告》（Housing Boom and Bust Report）中做出了上述预测，该报告预测了房市未来一年的前景。

他的“基本情况”预测是：2024年全澳城市的平均房价将在-1%到+3%的范围内波动，但他预计任何涨幅都将集中在两个州府。

克里斯托弗写道：“珀斯和布里斯班是唯一有望录得价格上涨的城市，这两个城市分别受到了中国经济复甦的影响，预计中国将对铁矿石等基础商品产生强劲需求。”

“然而，就澳洲其他大部分地区而言，受利率持续上调（SQM认为利率已达到限制房价上涨的水平）以及预期经济放缓、住房承受力急剧恶化的影响，悉尼、墨尔本、堪培拉和霍巴特的房价将出现小幅至中度回调。阿德莱德和达尔文预计将保持稳定或录得小幅上涨/修正。

总体而言，悉尼房价预计将下跌4%。

SQM警告说，悉尼中外环郊区的“房奴地带”可能遭受更大痛苦，当地独立屋价格可能有更大回调。相比之下，悉尼单元房预计表现良好，而内环高端房产则会得益于外国投资者的需求而价格飙升。

墨尔本房价预计也将出现小幅回调，降幅最高可达3%。但当地高端住宅价格预计仍将上涨，单元房预计也将上涨。

预计堪培拉将是所有城市中跌幅最大的城市，随着政府支出的放缓和更多住房的竣工，房价将下跌4%至8%。

克里斯托弗的基本假设基于储行（RBA）现金利率在4.1%-5%之间（目前为4.35%），人口增长放缓至46万或更少（今年有望达到60万左右），失业率上升至4.5%-5.5%。

他更悲观的设想是，能源危机持续，通胀率长期居高不下，利率升至5%以上，失业率升至6%以上。

这将导致全澳房价下跌高达3%，其中堪培拉的跌幅高达10%，霍巴特为9%，墨尔本为7%，悉尼为6%，但无论经济形势如何，珀斯预计都将上涨5%-9%，布里斯班也将经受住任何风暴的考验。

对于租房者来说，情况预计依然严峻，SQM预测明年房租将再次平均上涨 7%-10%，而珀斯的涨幅将更大，达到12%-15%。

克里斯托弗说，尽管失业率上升和被迫卖房等其他因素往往会压低房价，但今年人口再次强劲增长和新住宅建设减少将推动房价上涨。

REA旗下PropTrack的单独月度数据呼应了SQM的预测。该数据显示，上月realestate.com.au网站上所有州府的新挂牌待售房产数量都出现了激增。

这在春季销售旺季并不罕见，但堪培拉和墨尔本的挂牌量分别猛增了32.4%和30.8%，增幅异常之大。

阿德莱德（+23.4%）、珀斯（+20.3%）、霍巴特（+17.8%）、悉尼（+16.9%）和布里斯班（+13.7%）的月度挂牌量增幅均达到两位数。

在过去一年中，悉尼的新上市量增长了32.5%，墨尔本增长了31.7%，堪培拉增长了24.5%。

阿德莱德（+9.9%）、霍巴特（+7%）和布里斯班（+3.4%）的新增待售挂牌量年增幅较小，而达尔文持平，珀斯的挂牌量下降了 7.3%。

PropTrack高级经济学家摩尔（Angus Moore）表示，挂牌量并非异常高涨，而是多年来销售活动非常低迷之后的典型现象。他指出：“10月份的挂牌房源数量反映出销售状况有所改善，利率更加确定，而且今年全澳大部分地区的房价都在上涨。这些因素支撑了卖家的信心。”