工党无能！澳洲房价连跌5个月，财长称只是技术性调整，澳洲8月挂牌近27万套，澳洲房东天塌了！

澳洲房价已经连续5个月下跌，但联邦财政部长Jim Chalmers仍坚持，不能把短期跌势简单归咎于5月预算案中的房产税改革。他表示，财政部建模看的是多年影响，而不是预算公布后几个月的市场波动。

5月预算案收紧了投资者资本利得税优惠，并把负扣税主要限定在现有投资和新建住房上，目的是引导资金进入新增住房供应，同时减轻首次购房者面对的投资者竞争。财政部此前假设，这些变化会让房价涨幅降低约2%。

但市场实际降温速度更快。Cotality数据显示，澳洲房产中位价8月较3月纪录高点低3.6%，全国首府城市房价均出现下跌。悉尼跌幅最大，自2月峰值以来下跌7.1%；墨尔本和堪培拉8月下跌1.1%，布里斯班下跌1%，阿德莱德和珀斯下跌0.8%，达尔文下跌0.6%，霍巴特下跌0.2%。

Chalmers在堪培拉记者会上表示，预算公布前房价和拍卖成交率已经走弱，利率变动和更广泛经济环境都是关键因素。他认为，外界不应根据最初几个月的结果，就对未来几年影响下结论。

他还指出，过去20个月中有15个月房价上涨，按年度计算房价仍在上升，过去5年累计涨幅接近25%。在他看来，澳洲房价长期上涨过程中出现阶段性回落并不罕见，过去20年里至少有7次房价下跌后又恢复。

Cotality研究总监Tim Lawless则表示，当前下行趋势正在扩大。最初高端市场更弱，但现在中低价位市场也逐渐失去保护。需求下降、挂牌量高于平均水平，正在更明显地拖累悉尼这个全国最大住房市场。

房价下跌对不同群体意义不同。对首购族来说，价格回落看似提供机会，但高利率削弱了贷款能力，购房门槛未必真正下降。对已有住房家庭来说，资产缩水会影响消费信心，尤其是背负房贷的家庭，会更谨慎地花钱。

CBA也已下调房价预测，预计全国房价从峰值到谷底可能下跌约9%，悉尼和墨尔本跌幅分别可能达到13%和12%。该行认为，市场可能要到2027年才温和复苏，而这一判断部分依赖RBA明年开始降息。

Chalmers希望把当前跌势放回长期周期中看待，但市场关注的是更近的现实：如果RBA继续加息，买家贷款能力还会受压；如果投资者继续撤退，部分房源价格可能进一步松动；如果经济增长和工资表现无法改善，房价回暖也很难迅速发生。

这轮下跌到底是“技术性调整”，还是更深一轮修正，接下来几个月会给出更清晰答案。春季挂牌量、拍卖清盘率、RBA利率决定和9月季度通胀数据，将共同决定澳洲房市能否止跌。

澳洲春季房市开局前，买家终于等来了更多选择。SQM Research数据显示，8月全澳挂牌出售房屋总量达到269,717套，虽然比7月少3.3%，但比去年同期高出12.8%。经过几年房源紧缺后，市场天平正在向买家倾斜。

与此同时，困境房产挂牌量继续上升。8月全国困境挂牌增加4.2%，达到4510套，较去年同期高出10%。部分地区涨幅更明显：首都领地一年激增59.5%，南澳上涨50%，西澳上涨约40%。昆州8月单月增加8.2%，困境挂牌达到1497套，年增幅约25%。

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，目前数字规模仍有限，不能说明澳洲已经出现大范围房贷压力，但趋势已经改变。困境挂牌增加，叠加总房源上升，意味着卖家之间竞争正在加剧。

布里斯班的变化最明显。目前当地有20,374套房产挂牌，比一年前多26.5%，为主要首府城市中增幅最大。阿德莱德房源增加24.4%，墨尔本增加22%，悉尼增加13.3%。过去几年，买家常常因为房源少而被迫快速出价，如今选择更多，谈判空间也更大。

价格端已经开始反映压力。全国房产要价8月下跌0.1%，布里斯班月跌1.7%，珀斯月跌2.2%。不过，从年度看，布里斯班要价仍比一年前高7.1%，珀斯高8.8%，全国要价也仍高出5%。这意味着市场正在降温，但还不是全面抛售。

Herron Todd White首席执行官Peter Maloney表示，目前总挂牌量处于2020年以来最高水平，卖家平均让价幅度约4%，为2023年5月以来最大。典型房屋出售时间也从27天延长至44天。对卖家来说，想成交就必须更现实；对买家来说，议价机会比去年明显增加。

Christopher认为，春季售房季将成为关键考验。挂牌多、困境挂牌上升、买家信心仍弱，会一起测试卖家的价格预期。如果卖家仍按去年高点报价，房源可能继续滞留；如果愿意降价，交易量可能回升。

这并不代表买家可以随便“捡漏”。高利率仍压着贷款能力，银行审批更谨慎，房价虽有回落，但许多城市仍高于疫情前水平。真正有优势的，是资金准备充分、贷款预批明确、愿意耐心比较房源的买家。春季市场会更热闹，但主动权已经不再完全掌握在卖家手里。

澳洲最大住房贷款机构CBA警告，当前房价下跌还没有结束。该行最新预测显示，全国房价可能从峰值到谷底下跌约9%，首府城市跌幅约10%；悉尼和墨尔本将承受最大压力，分别可能从峰值下跌13%和12%。

Cotality数据显示，澳洲房价8月已连续第五个月下跌。高利率、房产税改革和住房可负担性恶化共同打击市场情绪。悉尼房价今年以来已下跌6.7%，墨尔本下跌6.3%。CBA高级经济学家Trent Saunders表示，市场恶化速度比此前预期更快，因此该行下调了各首府城市预测。

CBA预计，悉尼房价到明年4月可能从峰值下跌13%，墨尔本下跌12%。布里斯班、阿德莱德和珀斯这些此前表现强劲的市场，也可能在今年持平或小幅回落。几乎所有首府城市的价格预计要到2027年才会温和复苏，涨幅约2%。

利率是决定房市走势的关键。CBA预计，RBA最迟将在11月再次加息，随后可能从明年5月开始降息。如果这一判断成立，市场或许会在2027年重新企稳；如果降息推迟，房价复苏也会被拖后。

Saunders认为，随着房价回落，住房可负担性和租金收益率会有所改善，部分买家可能重新入市。但在当前阶段，买家仍面临还款压力和信心不足，卖家也不得不降低预期。

这份预测公布时，澳洲建筑审批数据也显示供应目标承压。7月建筑审批量下降3.6%，新建独立屋审批下降4.2%。过去一年获批住房接近21万套，但若要完成120万套住房目标，每年大约需要25万套房产获准开工。

经济数据同样增加了房市不确定性。澳洲6月季度GDP增长0.4%，年增长2.1%，好于部分预期，但人均GDP几乎没有改善，生产率仍疲弱。若经济数据继续让RBA担心通胀，利率维持高位的时间可能更长，房价也更难快速止跌。

对普通家庭来说，这轮下跌带来的感受很复杂。首购族看到了价格松动，却仍被高利率卡住贷款能力；已有住房家庭则看着最大资产缩水，还要承担更高月供。房价下跌不一定马上带来可负担性改善，因为真正决定买得起与否的，是房价、收入和利率三者一起变化。

realestate.com.au最新数据显示，澳洲部分首府四居室较三居室溢价超200万，但也有部分区域四居室售价反而低于三居室。 过去40年澳洲家庭平均子女数从3个降至不足2个，对额外卧室的需求持续走低，富余卧室如今多被改造为家庭办公空间。

Realestate.com.au经济学家Megan Lieu表示，当前三居室是全澳咨询量最高的主流房型，多一间卧室确实会推高房屋总价，四居室住宅的整体市场均价普遍更高。祖母房搜索量上涨也反映出多代同堂需求有所升温，但购房负担能力仍是制约大户型选购的核心因素。

Lieu女士指出，必须考虑到较大的房屋通常位于面积更大的地块上，这可能也会影响其价值。

昆州的Main Beach、Surfers Paradise和New Farm是全澳换大房门槛最高的区域之一，家庭仅为多一间卧室就要额外准备最高190万，其中Main Beach的两居室与三居室住宅价差居全国首位。 

悉尼部分热门区域的单卧室溢价，甚至超过澳洲其他地区一套完整住房的总价，在一些郊区，单元房每多一间卧室需额外支付约160万，独立屋的单卧室价差更是达到约200万。在Barangaroo、Millers Poin、Milsons Point和Elizabeth Bay等郊区，买家在普通单元房中增加一间卧室所需承担的成本涨幅高达100万以上。稀缺供应、地段声望与高端配套持续推高价差。

墨尔本的家庭在购房时，如果能放弃增加一间卧室，便可节省数十万甚至数百万。

REA的最新数据显示，虽然墨尔本大都会区有83个郊区的三居室和四居室住宅中位价差距在10万或以下，但在Toorak，这一差距高达330万，这笔钱在该市某些角落足以轻松购买多套房屋。

在南澳，有多个物美价廉的区域，多出一间卧室的房价实际上价格反而更低。 Aldinga Beach过去12个月三居室住宅中位价81万，较两居室的86.5万低5.5万，降幅6.36%；Whyalla Norrie、Coober Pedy的三居室价格也分别比两居室低0.91%、0.76%。

McCrindle解决方案总监布雷利表示，经济承受能力和养育子女的成本是生育更多子女的两大障碍。在社会小家庭化趋势下，小户型住宅将更受下一代购房者青睐，家庭规模缩小让更多人可以选择小户型居住，或是转向多代同堂模式，大众对大户型的居住向往，最终仍要受实际购买力约束。