全澳拍卖房源同比缩水近20%，卖家开始另寻出路

由于对市场前景感到不安，越来越多卖家选择转向私下出售，或干脆暂缓卖房计划，等待市场改善。

与去年同期相比，全澳拍卖挂牌量已经下降近20%。

这背后，是一轮正在加深的房地产下行周期。悉尼和墨尔本等主要首府城市市场受到的冲击最为明显。随着清盘率持续走弱，房价也随之下跌。

根据数据机构Cotality的初步数据，截至上周末，全澳拍卖清盘率已经连续第十周低于55%。

Cotality数据显示，本周全澳初步拍卖清盘率为53.6%，较6月低点47.4%有所回升。

但从拍卖数量来看，市场依然偏弱。本周全澳共举行1273场拍卖，较前一周下降10%，也比去年同期减少19.2%。

Cotality的分析显示：“这是拍卖数量连续第11周低于去年同期，反映出整体卖家活动减少；同时也可能说明，在清盘率持续处于低位的情况下，选择通过拍卖出售房产的卖家正在减少。”

SQM Research创始人Louis Christopher表示，即便考虑到冬季本就是传统淡季，目前的拍卖数量仍然异常偏低。

他认为：“这是下行周期中的典型现象。现在的情况并不正常。随着春季销售旺季临近，我们原本预计计划拍卖数量会有所回升。”

“但现在有一种可能——甚至可以说不止是可能——越来越多卖家正在考虑不走拍卖，而是通过其他方式出售，比如私人协商出售。”

“这正是市场下行时可能出现的情况。”

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，尽管市场整体仍然疲弱，但自管养老金基金SMSF借款购买住宅物业的禁令即将在8月10日生效，这可能为市场带来了一点短暂支撑。部分买家正在赶在新规实施前锁定交易。

她说：“市场显然仍然非常疲弱，清盘率仍处低位。但我们确实看到，清盘率、竞价活动以及开放看房人数都开始趋于稳定。”

“我们也看到投资者买家略有回升。增幅并不大，但我们认为，这可能与8月10日即将生效的SMSF规则有关。”

Christopher预计，随着投资者因工党取消既有住宅投资税收优惠而退出市场，整体成交量可能下降20%至30%。

上周，NAB透露，新贷款需求在三个月内下降了15%。

根据Cotality数据，上周末墨尔本表现好于悉尼。墨尔本初步清盘率为59.6%，而悉尼为49.7%。

墨尔本Craigieburn一套住宅在上周六吸引了9名竞拍者，其中包括多名希望赶在政府新规生效前完成购买的投资者。

Ray White中介Trish Orrico表示，这套三居室住宅的指导价为65万至68万澳元，但最终成交价一路冲高至79.2万澳元，“远远超过卖家底价”。

Orrico表示，大多数参与竞拍的投资者都希望在8月10日前，通过SMSF买下位于23 Wyperfeld Ave的这套房产。其中一些买家来自新州、西澳和昆州。

Orrico形容，在当前市场环境下，一场拍卖能吸引9名竞拍者“极其罕见”。她上一次见到这么多买家参与同一场拍卖，还是在2025年。

她说：“我认为，现在确实有一股额外动力，很多人想赶在8月10日前入市，这也制造了一些紧迫感。”

Jellis Craig董事总经理Nathan Waterson表示，该公司也看到大量投资者希望通过SMSF购买房产。仅过去一周，墨尔本就有4套公寓因为这一原因被买家迅速买下。

Waterson补充说：“我知道，已经有不少买家正在讨论出价，不想等到最后一刻才行动。”

他认为，这种现象也与当前市场房源有限有关。

他说：“我认为另一个原因是，市场上房源并不多，接下来的春季可能也会比较安静。”

从全国层面看，撤回拍卖的房屋比例小幅下降，为清盘率带来了一点支撑。

被撤回的拍卖占比从近期高点23.7%降至19.7%，但仍明显高于去年11.8%的平均水平。

在布里斯班，初步清盘率为42%。

McGrath Wynnum分行中介Gaby McEwan以138万澳元在Wynnum售出一套建于1915年的两居室木墙板小屋，成交价大致符合卖家底价。

这套位于25 Grattan Terrace的住宅，由一对正在庆祝结婚40周年的夫妇买下。McEwan表示，这套房不能被拆除，买家计划对其进行翻新。

她说，成交价“正好符合我收到的市场反馈，也符合我建议卖家设定底价的位置”。

McEwan表示：“卖家很清楚，他是在同一个市场中卖房和买房，所以从一开始就非常理性。”

“从我们最开始制定计划到最终出售当天，他确实调整了底价。说到底，这也是现在每个卖家都需要做的事情。”

拥有20年从业经验的McEwan曾经历全球金融危机时期的艰难市场。即便在当前下行周期中，她仍然坚定支持拍卖。对于一些中介因为清盘率低而建议卖家转向私下出售，她并不认同。

她说：“清盘率反映的是中介解读市场、向卖家传达市场反馈，以及卖家是否真正接受市场价值的能力。”

“如果你说拍卖行不通，那你也必须承认，私人协商出售同样未必行得通。”

在规模较小的首府城市中，Cotality数据显示，堪培拉清盘率为43.9%，阿德莱德为52.6%。