中国投资者正撤离澳洲房产市场！数千套住宅出售，日本买家接棒成为新海外力量

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数千名中国投资者正在撤出澳大利亚投资，专家警告称，中国房地产市场崩盘的影响正在传导至澳大利亚。

但与此同时，另一个亚洲国家正在接棒。最新数据显示，日本投资者持有的澳大利亚住宅数量大幅增加，涨幅达到46%。

来自中国大陆的房地产投资者，在过去十多年一直是投资澳大利亚住宅市场最主要的海外力量。截至2025年6月30日，他们在全澳拥有22,272套住宅。

根据税务局（ATO）最新发布的《澳大利亚资产外国所有权登记册》，这占全澳外国持有住宅总量的55%以上。

但如今，他们正在出售资产。

在2024财年，中国大陆投资者持有的澳洲住宅数量为23,550套，减少了1,278套，降幅为5.4%。

与此同时，香港买家的数量也在下降。作为澳大利亚住宅第二大海外持有群体（仅次于澳洲公民和居民），香港投资者持有的住宅数量从3,486套下降至3,396套。

由于外国投资审查委员会（FIRB）的数据显示，同一财年批准中国大陆和香港居民购买澳大利亚房产的申请超过1,600份，因此净减少的数据意味着，实际出售的住宅数量可能接近2,800套。

这一变化发生之际，同期澳大利亚整体外国持有住宅数量却有所增加。

截至2025财年末，外国投资者持有的澳大利亚住宅数量达到40,460套，而一年前为40,177套。

其中增幅最大的是来自日本的投资者，其持有住宅数量从1,168套增加至1,711套。

日本目前已成为澳大利亚住宅第五大海外持有国，超过英国和美国，仅落后于新加坡（投资者数量增加近100套，达到1,978套）；马来西亚（数量略有下降至1,795套）。

从全国范围来看，数据显示维州拥有最多外国持有住宅，共16,403套；新州排名第二，共9,198套；昆州外国投资者拥有8,465套住宅。

澳大利亚房地产协会首席执行官Jacob Caine表示，他怀疑中国投资者出售资产，可能与中国自身房地产市场困境有关，尤其是新住房供应严重过剩的问题。

不过他表示，中国投资者撤离对澳大利亚而言令人担忧，因为这很可能意味着大量出租房源减少。

Caine 说：“无论喜欢与否，澳大利亚住房体系在很大程度上依赖外国资金的支持，以确保澳大利亚超过700万名租房者能够获得足够的出租住房。”

“因此，看到过去几十年来一直非常活跃、并为澳大利亚房地产市场健康发展作出贡献的这一投资群体正在减少，这是令人担忧的。”

他表示，虽然这些房产有可能被首次购房者买走，但也存在另一种可能，即这些住宅并不适合首次购房者，或者价格过高。

Ray White Group首席经济学家Nerida Conisbee也认为，中国投资者对澳大利亚投资房产兴趣下降，与中国房地产市场问题有关。

她说：“中国经济面临更多挑战，而房地产尤其如此。考虑到中国发生的情况，房地产已经不像过去那样是一项好的投资。”

“我们实际上已经主动把他们推向海外市场。我们知道他们会寻找全球机会，如果有地方提供更有利的税收待遇，他们就会去那里。”

Conisbee还表示，日本需求的增长，与近年来日本大型企业增加对澳大利亚机构投资的趋势处于同一时期。

她指出，当中国投资者大量涌入澳大利亚房地产市场，并成为最大海外投资力量时，许多中国开发商也开始在澳大利亚开展业务。

随着越来越多日本企业收购澳大利亚大型建筑商，包括2024年底收购澳洲最大建筑商之一Metricon，这可能进一步推动日本投资者购买澳大利亚住宅的兴趣。

总部位于墨尔本、专门向海外买家销售澳大利亚房产的Grit Real Estate认为，虽然越南是最新FIRB数据显示的第二大海外投资来源之一，但未来来自中东、日本和印度的资金也可能大量流入澳大利亚房地产市场。

Grit创始人Navin De Silva表示，目前已有78万印度出生居民生活在澳大利亚，这意味着印度与澳大利亚房地产市场的联系正在增强。

他说：“来自海湾地区的主权财富基金，以及来自阿联酋、沙特和卡塔尔的高净值买家，也越来越积极参与澳大利亚豪宅市场。”

谈到未来最可能推动澳大利亚公寓市场发展的国家时，De Silva表示，新加坡和美国都拥有大量投资学生住房和建造出租房项目的经验。

但他说：“日本正在快速增长。”

“日本机构投资者、人寿保险公司和养老基金，在国内接近零利率环境下，正在积极寻找能够提供收益的大规模澳大利亚房地产投资机会。”

2024年底，日本建筑巨头Sumitomo Forestry收购Metricon，使其成为众多被日本企业控股的澳大利亚大型建筑商之一。

其他类似企业还包括NextGroup和AV Jennings。

Metricon首席执行官Brad Duggan表示，过去一个财年，该公司已经成为Sumitomo最赚钱的前三大业务之一，而这一成绩近期也受到日本公司的庆祝。

由于这一消息很可能被日本媒体报道，Duggan表示，日本投资者可能因此进一步关注澳大利亚房地产投资机会。

他说：“日本有许多非常重要的建筑企业如今都对澳大利亚建筑行业产生兴趣，这两者之间存在天然联系，而这可能会影响日本投资者群体。”

Duggan还表示，Sumitomo的支持让Metricon能够接触日本和美国建筑企业为客户创造价值的方法。

同时，加上公司原本与主要供应商和建筑工人的良好关系，使得过去18个月购房者面临的房屋价格保持相对稳定。

他说，虽然国际投资者并不是 Metricon的主要业务来源，但公司已经与一些能够接触海外投资需求的企业建立合作，共同建设住宅。

Duggan表示，联邦预算公布后市场曾出现短暂观望期，但一旦投资者消化相关政策变化，他不会意外看到包括海外投资者在内的买家重新购买新房。

他说：“这个国家住房严重短缺。”

“我非常有信心需求会回归，尤其是在维州，那里的宏观经济基础非常强劲，我对未来的发展非常乐观。不过，未来几个月可能会有些艰难。”

De Silva补充表示，墨尔本和悉尼仍将是海外投资者关注澳大利亚房地产的重要目标。

不过，由于维州税较高，以及悉尼房价过高，投资者正在转向布里斯班和珀斯等市场。

他说：“外国买家需要面对FIRB费用、州印花税附加费、土地税，以及房屋空置时必须缴纳的空置税。”

“如果把这些成本叠加到悉尼的房价中，投资计算通常很难成立。”

这名房地产投资专家表示，政府可以通过减少针对外国投资者的税收压力，并降低通过FIRB申请购房的成本，轻松提高国际投资者需求，同时帮助支持新住房建设。

他说：“澳大利亚正在与迪拜竞争外国房地产资本，而迪拜没有购房税、没有持续土地税、没有资本利得税，并且净收益率达到8%至10%。”

“这正是投资者正在认真考虑的替代选择。澳大利亚房地产的基本吸引力足以赢得这场竞争，但如果政策环境继续增加参与难度，就很难做到。”

不过，Conisbee表示，目前澳大利亚对国际投资者而言正变得更具挑战性，因为市场预计未来房价可能下降，而全球投资者对此与本地买家一样敏感。

编译：Kitty

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