度假屋暴跌30%！税务局出台新规严查退税抵扣，新州维州业主降价急售

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对于许多澳人而言，在城市拥有自住房之外，再购置一套海滨或乡村度假屋曾是理想生活的一部分。但随着今年一系列税务政策变化出台，这种梦想正变得越来越没有吸引力。

新政策使度假屋业主更难通过税务抵扣来降低持有成本。

不过对于计划在学校假期或圣诞新年期间出游的游客来说，如果更多度假屋被投入租赁市场，短期内反而可能带来利好。

在新州和维州，即便在工党政府宣布取消现有房产（包括度假屋）投资所享有的负扣税和资本利得税优惠之前，度假屋市场就已经受到连续加息的冲击。

与此同时，税务局（ATO）上个月发布的一项新规，进一步限制了度假屋业主申报税务抵扣的能力。

ATO新规收紧税务优惠

根据ATO于5月底公布的新规定，如果业主无法证明房产的主要用途是为了获取租金收入，而非个人度假享受，那么将无法抵扣包括房贷利息、市政费和其他持有成本。

如果业主在圣诞节、新年等租赁需求最旺盛的时期封锁房源自用，或经常拒绝租客申请，税务局可能认定该物业并非以盈利为主要目的，从而拒绝大部分税务抵扣申请。

这项新规将从2026-27财年开始正式适用于报税。

而就在ATO公布新规两周前，工党政府还宣布了重大税改方案，并已于本周四获得联邦议会通过。

度假屋持有吸引力下降

维州Mornington Peninsula房地产中介公司Seachange Property负责人 Geoff Oxford 表示，若业主决定出售物业，他们将面对一个已经明显放缓的市场。

他说：“过去20年，房屋平均上市时间通常为45至60天，而现在平均销售周期几乎翻倍。”

“这确实意味着房价正在下跌，但问题是需求不足，没有人愿意从第一天开始就购买一项亏损的投资。”

Oxford认为，新政策可能促使更多业主出售度假屋。

“Airbnb短租对于这里至关重要。”

“如今新政策规定业主在圣诞节等高峰期不能长期保留房屋自用，否则可能失去税务优惠，这将推动许多业主出售物业。”

“政府不应该规定业主如何使用自己的投资资产，他们也不会告诉企业该如何经营生意。”

Mornington Peninsula一向被视为墨尔本富裕阶层的度假胜地。

近年来，随着维州土地税上涨，以及州政府于2023年对短租住宿征收7.5%的短租税，当地房价持续下滑。

根据房地产数据机构Cotality数据：

Flinders房价较疫情高峰下跌22%；Sorrento下跌31%；Blairgowrie下跌约22%。

类似情况也出现在悉尼北部海滩地区。

自2021年以来、Terrey Hills房价中位数下跌22.3%；Avalon Beach较2022年高点下跌13.7%。

LJ Hooker Palm Beach销售代理Peter Robinson表示：“我们仍然在卖房，但成交量远不如三四年前。”

“价格普遍比两三年前低5%至15%左右，现在完全是买方市场。”

Ray White首席经济学家 Nerida Conisbee指出，疫情期间低利率环境促使大量投资者购买度假屋。

然而随着利率上升，越来越多业主开始挂牌出售。

她表示：“这只是又一个让持有度假屋变得不那么有吸引力的因素。”

“许多地方政府已经开始收紧Airbnb监管，有些地区一年只能经营六个月，甚至限制更严格。”

“虽然未必会出现疫情后那种大规模抛售潮，但无疑会降低持有度假屋的吸引力。”

部分业主选择继续经营

尽管如此，一些业主仍对短租市场保持乐观。

Peter和Lynn Shillinglaw在Mornington Peninsula经营短租物业管理公司，同时在Rosebud拥有投资物业。

Peter表示，虽然关注这些政策变化，但他不会轻易退出市场。

他说：“我的重点是提高入住率，因为更高的出租率有助于抵消短租经营成本。”

“我一直关注政策变化，并向税务顾问寻求建议。”

“然后再根据这些信息判断我们管理的其他物业未来会受到什么影响，以及业主们的预期是什么。”

五年前，Peter结束了长达20年的企业管理职业生涯，与家人搬到Mornington Peninsula创业。

他说：“我没有回到企业工作的打算。所以我必须确保这项事业能够成功。”

全国物业管理公司 L’Abode Accommodation总经理Georgia McAleer认为，未来更多业主可能会选择在圣诞节和新年等高峰期积极出租房屋，以符合税务规定并提高收益。

她表示：“受这些变化影响最大的人，可能是那些自行管理物业的业主。”

“我们的目标始终是尽可能填满所有可出租日期。”

“虽然业主偶尔也会自己使用房屋，但最重要的目标仍然是保持高入住率。”

“政府实际上是在让规则更加明确，并确保这些房产是真正意义上的投资物业。”

编译：Kitty

原文链接：

https://www.afr.com/property/residential/holiday-home-owners-feel-pinch-from-tax-changes-20260526-p600qs