双重打击！澳洲负扣税改革叠加加息，投资者信心崩盘，悉墨房价萎缩 短租房源创新高破纪录

专家透露，中国买家正在大举撤离澳洲住宅地产市场，转而将目光投向工业资产。

面对外国买家高昂的额外税费，加上住宅市场增长乏力，这些买家如今正在悉尼、墨尔本和布里斯班寻找收益更可观的商业地产。

Plus Agency总经理Peter Li表示，中国买家数量正在激增，原因显而易见。

他指出，以新州为例，商业地产既没有外国买家附加税，也没有年度土地附加税和空置费，通常甚至无需向外国投资审查委员会（FIRB）提交审批申请。

反观住宅物业，则需面对9%的印花税附加费、5%的年度土地税附加费、空置税以及强制性的FIRB审批。

更关键的是回报率。Peter Li算了一笔账：工业地产的收益率约为5.75%，而悉尼独立屋的租金收益率中位数仅为2.6%，公寓也不过4.5%。

世邦魏理仕（CBRE）亚洲服务部门的最新报告印证了这一趋势。亚洲投资者对澳洲商业地产的需求出现激增，仅4月的交易额便达到4000万澳元。

2025年第一季度，该团队在维州和西澳的销售额更是高达9279.5万澳元。

“包括中国以及越南、印度和韩国在内的亚洲买家的交易量大幅攀升，”CBRE-Burgess Rawson亚洲服务部门负责人Zomart He介绍说，“他们中的许多人选择购买和租赁工业资产。”

她补充道，澳洲被这些买家视为避风港，关注重点集中在工业地产、多租户中心、快餐、托儿、购物中心和小型零售等领域。

报告显示，2025年中期，受代际财富转移和稳定长期投资需求的双重驱动，有超过5.6亿澳元的未部署亚洲资本正在寻找投资机会。

Peter Li对这股热潮深有体会。仅一个项目在两周内就吸引了四位中国工业买家。

位于悉尼、价值3000万澳元的新建项目The Edge Chatswood，拥有22个工业仓库单元和9个储物单元，已有四个单元以40万至200万澳元的价格售予中国买家。

“这四位都是本地的中国买家，他们认为如今投资工业地产比住宅更划算，”Peter Li说。

其中一位买家是投资者，凭借过去在房屋、土地和公寓上的投资积累了约100万澳元资金。当他发现仓库的价格远低于公寓或住宅时，便果断出手。

另外三位则均为自用买家。

一位购入办公空间，准备与做生意需要储物空间的朋友共享。

一位是餐厅厨具供应商，打算把仓库改造成集展厅、储物空间和办公室于一体的多功能场所。

最后一位则是大房换小房者，购买地下储物空间存放新家放不下的物品。

根据毕马威（KPMG）的数据，直到不久前，中国对澳洲商业地产的投资大多来自大型机构投资者，商业资产占中国在澳总投资的20%。

然而如今，入场的换成了中国的散户投资者。

“在悉尼房屋中位价400万澳元的城区，只需100万澳元就能买到物业，对很多人都极具吸引力，”The Edge项目开发商PlatformCo创始人Julian Doyle表示。

“为了让价格更具竞争力，我们在空间设计和面积划分上下了功夫。”

他指出，Chatswood拥有规模庞大的华人社区，预计该项目的中国买家比例将与当地住宅市场的中国买家比例相当。

从入市门槛和确定性来看，这类资产比住宅更易上手，也比商业或零售地产更有保障。

疫情过后，全澳工业市场迎来蓬勃发展。随着办公空间日趋分散，工业设施开始接纳形形色色的新型租户——既有伴随“最后一公里”配送兴起的贸易和物流从业者，也有寻求靠近住所的工作空间、私人天地和储物需求的个人。

对中国买家而言，工业资产还有一项独特优势：价值不超过14.64亿澳元的非敏感商业地产，无需经过FIRB审查。

相比之下，中国买家购买住宅必须获得FIRB批准，仅一套100万澳元的现有住宅申请费就高达45300澳元。

Zomart He认为，这种转向工业投资的趋势，标志着亚洲买家正从投机行为转向更复杂、更长期的资产管理，以期实现长期财富积累。

不过，有时这也与生活方式有关。

Peter Li正在接洽的一位年近六旬的中国买家，购买工业地产的初衷只是想找个能放乒乓球桌的地方。

“仓库单元层高很高，他打算把乒乓球桌摆在里面和朋友打球，”Peter Li笑着说，“他还准备把阁楼改造成茶室，方便大家聚会品茶。”

Cotality警告，今年联邦预算案中的政策调整或将冲击投资者需求，进一步压低新增投资者贷款规模。

Cotality研究主管Gerard Burg指出，取消现有房产的负扣税料将从净值上削减投资者贷款。虽然部分新投资者可能转向新建房产，但考虑到他们历来偏爱现房，更可能干脆将资金投向非房产类资产。

Burg表示，在租金收益率远低于借贷成本的背景下，尤其是利率若进一步上行，能实现正现金流的现房投资者将越来越少，持有成本大幅攀升，还贷压力随之凸显。

梳理三月季度数据可以发现，在加息和信心下滑的双重打击下，澳洲住房需求已明显受挫。统计局（ABS）最新贷款指标也印证了这一转变，市场活跃度较去年12月明显走弱。

数据显示，住房贷款承诺总数下降6.2%，整体贷款金额下降3.8%。Burg说，自住者比投资者更快收手，这使投资者贷款占比创下41.0%的历史新高。首次置业者则表现出相对韧性，尽管其平均贷款金额下降了2.6%。

多重因素叠加，造成了住房需求的放缓。Burg表示，早在澳洲联邦储备银行（RBA）开始加息之前，住房可负担性和还贷能力指标就已捉襟见肘。

他指出，2月底伊朗战争爆发推升能源价格，消费者信心调查随之暴跌，而信心低迷往往会抑制房产这类大额消费。

各类房产买家的贷款活动均环比下降，但自住者的放缓比投资者更加显著——自住者贷款数量季度下降6.9%，投资者贷款数量下降5.3%。金额上呈现类似趋势：自住者下降4.3%，投资者下降3.0%。

Burg分析称，在自住者群体中，首次置业者贷款数量的降幅小于其他自住者，但贷款金额方面的趋势却恰好相反——首次置业者的平均新贷款金额三月季度下降约2.6%，而其他自住者反而增长了1.6%。

他认为，首次置业者贷款的相对韧性，一定程度上得益于5%首付计划的支持。

Cotality数据表明，全国房地产市场已濒临降温拐点：悉尼和墨尔本住宅价值持续收缩，中型首府城市的增长动能也在减弱。

Burg警告，由于加息的全部影响尚未完全显现，需求可能进一步走软。鉴于修剪后的通胀率仍顽固高于央行目标区间，澳联储短期内继续加息也并非没有可能。

澳洲房地产买家代理协会（REBAA）也观察到，税制变化已将买家明显分化为两个阵营——一批是在联邦预算案公布前夜抢搭末班车的，另一批则因预期改革而彻底退居观望。

REBAA主席Melinda Jennison表示，过去几周市场上演了冰火两重天的景象，部分买家急于入场，另一些则按下暂停键，静待靴子落地。

她警告，税制变化将削弱投资者参与度，给本已紧张的租赁市场带来更大压力。当规则发生变化时，买家自然会重新审视策略，长线投资者尤其如此。

Jennison进一步指出，一旦投资被抑制，进入市场的出租房源就会减少，租金势必水涨船高。在整体市场完成调整之前，租客就会率先感受到冲击。

她敦促投资者着眼大局，强调投资的基本面才是关键：地段、资产质量、需求、稀缺性、现金流以及长期增长驱动力。

Jennison最后表示，人们投资房产是为了长期保障、财富积累和财务自由，这些动机不会因为单一政策变动而消失，只是需要更加审慎和富有策略的方式去实现。

最新数据显示，2024年底，澳洲Airbnb及其他短期住宿数量创下历史新高，推高了旅游热点地区长期租户的租金。

澳洲住房与城市研究院（AHURI）发布的报告显示，截至2024年底，短期租赁住宿（STRA）平台上的挂牌量达到174,558套。尤其在侯巴特，2024年12月经常可用的整套Airbnb房源数量是长期租赁空置量的36倍，而全国超过半数（57%）的Airbnb房源由拥有至少两套房产的账户管理。

侯巴特是澳洲最小的州首府，也是短期租赁最集中的地区。而Domain数据同时显示，该市3月份季度的长期租赁空置率为0.2%，为全国最低。

悉尼大学城市规划与住房讲师、该报告主要作者古兰表示，Airbnb等平台催生了一个蓬勃发展的不受监管的行业，其假设是房主只是在短期「共享经济」中出租空闲房间，当然事实并非如此，这是一门非常精密的生意，尽管市场的数量和专业化程度越来越高，但多头监管意味着关于房源、入住时间和预订数量的数据很少。

塔州是唯一要求在预订层面进行登记和报告的州，其他州要求业主登记，西澳和新州则设定了房产可用于短期住宿的时长上限，但有用的数据仍然匮乏。

古兰说，现在除了塔州，他们无法从平台获得详细的房产层面和预订层面数据，提供给规划部门以核查合规性，能够验证的登记信息非常重要，这是任何有效监管的前提条件。

该报告的核心建议是建立一个中央登记系统，并实施一系列有针对性的干预措施。 PRD房地产首席经济学家马尔迪斯莫说，跨辖区缺乏标准化数据是短期住宿市场相对不成熟的副产品，人们普遍认为这对许多房主来说主要是「副业」，虽然他们并非在黑暗中摸索，也有一些数据，但数据经常非常不一致，导致她无法轻松比较Tamworth的一套短期租赁与Bendigo的一套短期租赁的情况。

Stayz政府与企业事务高级总监库瑞说，该平台支持「STRA房产的实时、全州登记数据库」及针对业主、住客和代理人的行为准则。

虽然古兰和马尔迪斯莫都指出，Airbnb等平台可以在有季节性游客涌入、酒店容量无法满足需求的地方填补空白，不过古兰说，在他们研究的案例地区中，情况并非如此，酒店受到关于容量、消防安全和停车等方面的严格监管，而短租房源由个人业主挂牌，通常没有限制。

专家表示，预算案出台后，租金收入可能超越资本增值，最新数据显示，墨尔本投资者若想获得高租金回报率，可在大学附近和内城区公寓市场中寻找目标。

根据Domain数据，Caulfield East和中心商务区CBD在3月份季度均录得墨尔本最高的总租金回报率，均为7.5%。高密度、交通便利的公寓市场——Southbank、Carlton和Docklands均跻身前十，但这些地区资本增长疲软，过去五年中至少贬值了2%。

3月份季度，大墨尔本地区公寓的总中位租金回报率为5.9%，独栋住宅为3.8%。有121个郊区的公寓租金回报率高于Broadmeadows的独栋住宅。

Domain首席研究与经济学家鲍威尔表示，公寓较低的价格和租金天花板意味着投资者可以获得更高的回报率，从而弥补房价持平或下跌的风险，虽然大多数高回报率郊区的公寓在过去五年中都已贬值，但租赁需求仍然强劲，空置率很低，人口在增长，这也有助于推高租金。

在高回报率郊区名单中，拥有大量学生住房的区域占据主导地位，而租金回报率最低的物业是位于Canterbury（2.2%）和Sorrento（2.3%）等顶级区域的独栋住宅。

房产投资咨询集团Wakelin的董事麦凯布说，推动资本增长的因素和推动租金回报的因素实际上是相互矛盾的，独栋住宅投资者受益于土地价值增长，而租户为实际房产本身支付溢价。

鲍威尔表示，本月联邦预算案中提议的负扣税改革和资本利得折扣削减，可能意味着投资者将更加关注租金回报率，历史上，澳洲投资者接受了低租金回报率，因为真正的回报在于强劲的资本增长、负扣税带来的税收优惠以及资本利得折扣，但她认为在预算案改革下，投资者将会更加关注租金收入。

Quantify Strategic Insights的齐戈马尼斯表示，更低的价格意味着更高的回报率，因为租金不会变。此外，善待租户也可提高回报率，维护良好的物业意味着更有可能留住租户更长时间。

麦凯布也说，做一个好房东一直是「提高回报率的好方法」，升级厨房、浴室、刷漆、更换地板等，你最终所做的是提升你房产的价值，这可能在一位有价值的租户离开时带来更高的要价租金，外观升级的投入与回报相比可能非常可观。