74%房源低于挂牌价成交! 墨尔本楼市大转向, 专家: 机会来了!

当越来越多房源以低于挂牌价成交，墨尔本楼市正在释放一个清晰信号：曾经由卖方主导的市场，正悄然向买方倾斜。

这究竟意味着房价下跌，还是市场回归理性？

房产监测机构Spachus的数据显示，过去三个月，墨尔本房产市场出现明显变化。房屋挂牌中位价为77万澳元，但实际成交中位价仅为74.6万澳元，平均“缩水”约2.4万澳元。

这一差距意味着，大量卖家未能达到心理预期。

更值得关注的是，目前约74%的房产成交价低于挂牌价，且这一趋势仍在加速。

整体来看，常见议价幅度在5%至12%之间，部分地区如Mount Martha、Wyndham Vale和Mornington成交价甚至比挂牌价低超过20%。

与此同时，房源销售周期明显拉长，不少房产在市场上停留超过80天。

公寓市场表现更弱，普遍出现5%至15%的价格回调，正在“拖累”整体成交价格。

从整体市场表现来看，墨尔本的市场评分为-1.8%，已经接近其测算中的“买方市场”区间。

与之形成对比的是，悉尼市场基本稳定（0.06%），而珀斯（6.4%）和达尔文（5.3%）则被认为是“极度火热”的市场。

事实上，墨尔本房市已经低迷多年。一方面受到疫情带来的经济影响，另一方面，近年来维州政府提高投资者土地税，也进一步抑制了市场活跃度。

Spachus认为，当前市场变化还与跨州人口流动、利率上升，以及卖家预期仍未完全适应经济现实等因素有关。

尽管“低于挂牌价成交”比例上升，但业内人士普遍认为，这并不意味着市场正在崩盘。

一方面，维州政府加强对“低报指导价”（underquoting）的监管，使挂牌价更加接近真实市场水平。这直接导致成交价与挂牌价之间的“表面差距”扩大，但实际上反映的是市场透明度提升。

另一方面，宏观经济环境正在对购房决策产生实质影响。连续加息、生活成本上升以及全球不确定性，使部分买家选择观望，购房节奏明显放缓。

此外，投资者信心在过去几年持续受挫，尤其是土地税政策调整，导致部分投资者退出市场，也削弱了需求端的支撑。

不过，从更长周期来看，墨尔本市场仍具韧性。

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，这组数据确实反映出一些变化，但需要放在更大背景下解读。

他指出，维州政府正在加强对“低报指导价”（underquoting）的监管，以及正常的市场议价行为，都可能导致大量房产最终成交价低于挂牌价。

“这并不一定意味着市场正在崩盘。”

他还补充道，对低报行为的监管“正在发挥作用，我们现在看到的情况是，故意低报价格的房源越来越少，挂牌价也更接近其真实市场价值”。

同时，他强调，Spachus的数据并不能直接证明市场出现“崩溃”。

从更宏观的数据来看，大墨尔本地区每周挂牌价在过去12个月仍上涨了7.2%，这并不是通常在房市下行周期中会看到的情况。

墨尔本贷款经纪人Lachlan Williams则表示，不同地区的市场表现差异明显，但整体确实出现了“回调”的迹象。

“我认为导致市场出现一定回调的两个主要因素之一，是市场中的不确定性，在短时间内连续两次加息，而且未来可能还会继续加息，我接触的很多人已经暂停购房……或者放慢节奏，因为他们想先看看局势如何发展。”

更重要的是，市场分化依然明显。在Hawthorn、Camberwell等高端区域，房价依旧坚挺，高总价物业对利率变化的敏感度较低，成交表现相对稳定。

从长期来看，Lachlan Williams认为墨尔本房价上涨几乎是“不可避免”的。

他指出，过去珀斯、昆州和阿德莱德等原本价格较低的市场，在买家寻找性价比的过程中，已经出现显著上涨。

当“低于挂牌价成交”成为常态，墨尔本楼市正在进入一个更理性、更博弈的阶段。

短期来看，买家获得更多主动权，但从长期视角，人口流动、供应收紧与价格洼地效应，仍可能推动市场重新上行。