墨尔本房价跌至全澳第六！连阿德莱德都比不过了？投资者：天赐良机！

过去两年，维多利亚州的房产投资者经历了一场信心危机。

繁重的税收政策劝退了不少人，但最近的市场数据却揭示了一个反直觉的现象：投资者正在重新涌入墨尔本。

现在的墨尔本房市，仿佛一个巨大的矛盾体：一方面是令人头疼的高昂持有成本，另一方面却是相对低廉的房价和极低的竞争。

而在资深专家眼中，这种矛盾恰恰孕育着“目前市场上最好的机会之一”。

政策的“阵痛”与价格的“洼地”

不可否认，维州政府为了缓解财政压力和提高住房可负担性，近年来对房产投资者祭出了不少“狠招”：

• 海外买家附加税翻倍至4%（全澳最高）；

• 大幅降低土地税起征点，将更多业主纳入征税范围；

• 全澳最高的印花税之一；强制性的租赁升级标准（能源效率、隔热、冷暖气等），每套房产可能增加1000刀以上的合规成本

  
  

REA集团高级经济学家Anne Flaherty直言：“无论是自住还是投资，维州业主的税务负担都是全澳最重的。”

这种高压政策直接导致了墨尔本房市在过去五年表现疲软。

曾经稳坐全澳第二贵的墨尔本，如今房价中位数已跌至全澳第六——仅高于霍巴特和达尔文。

她表示：“过去五年，墨尔本的资本增值微乎其微（仅约12.7%），而其他大多数首府城市的房价在此期间几乎翻了一番。”

然而，危机中往往蕴含转机。

数据不会说谎

就在大家还在谈论“逃离维州”时，聪明的钱已经开始动了。

根据最新的PropTrack房价指数，墨尔本房价正悄然回暖，截至2月的一年内上涨3.4%，中位数达到85.4万澳元。

横向对比一下，你会发现墨尔本现在的“性价比”有多高：

• 悉尼：$126万（+6.1%）

  
  

• 布里斯班：$105万（+15.9%）

• 珀斯：$98.7万（+19.5%）

• 阿德莱德：$92.9万（+14.8%）

墨尔本的房价竟然比阿德莱德、珀斯和布里斯班都要便宜。 

这在历史上是极不寻常的。

这种价格错位直接刺激了投资者的回归。

数据显示，从2024年到2025年，维州的新增投资贷款激增了21%，增幅仅次于北领地和塔斯马尼亚，远超新州（14%）和昆州（8%）。

Anne Flaherty分析道：“实际上，住宅投资需求已经回归。很多投资者在想：‘是的，税收确实让人不爽，但墨尔本怎么可能比阿德莱德或珀斯还便宜？这太不合理了。’”

未来的爆发点

OpenCorp董事、房产投资专家Cam McLellan指出，尽管媒体对税收的渲染吓跑了部分人，但墨尔本的基本面强劲得惊人。

关键在于供需关系的极度失衡：

供应端：同样因为税收和成本问题，开发商放缓了脚步，建筑审批量和开工量急剧下降。

需求端：墨尔本拥有全澳最高的人口增长预期。政府数据显示，未来十年墨尔本人口将每年增长1.5%，超过悉尼（1.3%）和布里斯班（1.4%）。

Flaherty警告说：“税收导致开发停滞，这将造成长期的住房严重短缺，”

McLellan补充道：“一旦供应枯竭，买家不得不支付更高价格，租金也会随之上涨。当这些情况发生时，投资者就会蜂拥而回。”

专家：现在是“逆向操作”的最佳时机

一位墨尔本买方代理观察到，进入2025年后，本地和跨州投资者的活动明显激增。

与之前因恐慌而抛售的投资者不同，现在入场的投资者是“睁大眼睛”进来的。

他表示：“他们已经计算了税收成本，并正在挑选优质资产。从长远来看，在大多数人不敢出手时行动，将带来巨大的回报。”

对于未来的走势，专家们给出了明确的预判：Cam McLellan（刚在墨尔本买入一套投资房）， 预计市场将在未来三年内出现修正。

他表示：“大量投资者正从悉尼和其他首府城市涌入。我认为墨尔本是目前最好的机会之一。”

投资策略建议：如果你追求的是未来3-5年的大幅资本增长，墨尔本是首选。

结语：其他城市还有机会吗？

像霍巴特、达尔文这类城市，更适合追求高租金回报率、强调现金流的投资者；珀斯与布里斯班的上涨周期仍在延续，但部分板块已逐步接近阶段高位。

而回到墨尔本，如果你相信“均值回归”这条投资铁律，那么这个曾经的“全澳第二贵”城市，在经历阶段性调整后，或许正站在触底反弹的前夜。