悉尼开发商曝收购谈崩内幕：华人区“钉子户”死守，反亏数百万澳元！专家：谈判存在“临界点”

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开发商Rick Graf向那些打算“死守”房产、等待建筑公司开出天价收购的业主发出警告：这种策略可能适得其反。

悉尼最知名的“钉子户”或许是一栋位于Rhodes区Walker St上、铁路站对面的单层住宅。

Graf所在的Billbergia公司在未能与业主达成协议后，围绕这栋房子开发建成了4000套中层公寓。

“我们整合了两公顷土地，但剩下那块600平方米的地始终谈不拢，”Billbergia开发总监Graf在接受采访时表示。

“那块地本来值100万澳元，我们出到500万、800万，最后出到1000万澳元。他们要2000万，这在经济上完全说不通，我们做不到。”Graf说。

最终，项目照常推进，但那栋房子留了下来。如今它三面被多层建筑包围，“就像一张笑脸里缺了一颗牙”，Graf形容道。

去年7月，这栋房子挂牌出售。

“在我们十年前出价1000万澳元之后，他们最终以815万澳元卖掉，”Graf说，“机会成本就是：他们因为坚持不卖，资产价值反而缩水了一半。”

Minns领导的工党州政府正推行城市填充式开发政策，帮助新州完成全国住房建设目标，包括提高交通枢纽周边的居住密度，以及赋予部分住宅项目为“州重大项目”地位，以推翻地方议会的反对意见。

随着开发商根据低层和中层住房政策寻找可整合地块，并申请“州重大项目”资格，邻近业主可以联合出售，从而赚取数百万澳元。

但“钉子户”的故事也在全市不断上演。

在Billbergia最近拟于Rhodes的Averill St和Leeds St推进的开发项目中，Graf称，一名拥有价值约100万澳元工业仓库的业主，先后拒绝了500万、1000万和1400万澳元的报价，坚持要4000万澳元。

“这不可能发生，”他说。

“我们不会谴责个人行为，但如果有人无视经济现实，他们就无法被纳入项目。”

“如果有人要离谱的价格，我们做不到。但我们也不能让他们阻碍其余土地用于住房和公共设施开发。”

像中了彩票一样

2025年2月，规划部长Paul Scully根据住房交付局的建议，批准该地块整合申请为“州重大项目”。

一些被列入整合范围的业主反对这一认定，并致信政府部门称他们并未同意出售；独立上议院议员Mark Latham在议会中为他们发声，让开发商一度陷入尴尬。

随后，规划方案被修改，将这些“钉子户”地块排除在外。

Capio Property Group首席执行官Mark Bainey表示，业主能获得的溢价因密度和分区而异，但经验法则是，独立住宅在整合出售时通常能卖到原值的1.5至3倍。

“通常业主一听说要重新分区，情绪就非常高涨，”Bainey说，“有些人把这看成中彩票，想榨干每一分钱，却不了解开发商的估值逻辑。

“中介有时会误导业主对土地价值的判断，而业主也没有从项目可行性的角度去衡量。”

Bainey说，“死守就能拿更好价钱”其实是个“神话”，尤其是在“目前开发商在重新分区土地方面选择很多”的情况下。

“没人愿意住在六层公寓旁边，还要忍受24个月的施工。”他说。

前新州总估价师、现为独立地产估值顾问的David Parker表示，死守有时确实能让卖方“在谈判中占据更有利位置”，但也指出“存在一个临界点”。

“这完全是心理战。对开发商来说，最怕的是业主对房产有强烈情感依附，那简直是噩梦，”他说。

“整个过程中都存在严重的信息不对称。

“开发商希望业主里没有精明人。他们挥舞着巨额支票，很多业主会兴奋，但如果他们不急于接受第一份报价，寻求专业建议，并聘请谈判代表，其实可能拿到更多。”

编译：Kitty

原文链接：

https://www.afr.com/property/residential/holding-out-when-developers-come-knocking-can-backfire-20251117-p5ng0g