这一招行不通! 中国男子和加籍未婚妻在加拿大买房: 避税翻车!

中国人在加拿大买房，如何逃避外国买家税？有人尝试了这一招，但是行不通，已被法院判定需要补交税款。

近日，根据卑诗省上诉法院的一项裁决，一对购买了列治文房产的华人夫妇必须就全部购房金额缴纳外国买家税。该裁决维持了下级法院的判决结果。

这意味着，这对夫妇需要额外缴纳7万加元的税款。

图源：Jason Payne /PNG

根据法院文件及卑诗省土地登记记录，这套两居室公寓位于列治文、价值47.45万加元，其产权登记为：

• 95% 归 Chia-Wen Hsia（加拿大公民）

• 5% 归 Li-Yuan Chuang（中国公民，当时为 Hsia 的未婚夫）

两人在缴税时，仅就Chuang名下的5%产权支付了外国买家税，而实际出资情况显示：Chuang实际支付了购房款的40%，其余部分由Hsia支付。产权登记中，Hsia被列为持有该房产95%的业主。

这对夫妇于2017年3月购入该房产，并于同年12月结婚。

在随后的税务审计中，卑诗省财政厅认定Hsia属于“应税受托人（taxable trustee）”，即她名义上持有的部分产权，实际上是代外国人Chuang持有。基于这一认定，财政厅要求他们就整套房产的成交价缴纳外国买家税。

在本月公布的书面裁决中，卑诗省上诉法院法官Margot Fleming认同省政府的立场，指出外国买家税的立法条文明确规定：如果加拿大公民是为了外国人的利益而持有房产的法律产权，就必须缴纳外国买家税。

法官在三人合议庭的裁决中写道：“‘应税受托人’条款的设立，正是为了实现税收目的，防止外国投资者通过他人间接持有受益权益，从而规避税负。”

她还补充表示：“这一做法也符合该税种整体立法思路，即尽可能涵盖外国投资在住宅物业持有方式上的各种体现形式。”

所谓的外国买家税，是指外国人在卑诗省购买住宅物业时需缴纳的额外转让税，税率为20%。该税在2017年实施时为15%，并于2018年提高至20%。

图源：Richmond News

外国买家税最早由时任卑诗省自由党政府、由前省长Christy Clark于2016年在大温地区推出，目的是抑制外国买家推高房价、为过热的楼市降温并改善住房可负担性。随后，该税扩展至菲沙河谷、维多利亚、纳奈莫和基洛纳等地区，目前仍然有效。

合议庭的另外两位法官Lauri Ann Fenlon和Heather MacNaughton均同意Fleming的裁决意见。

Hsia与Chuang曾辩称，即便外国买家税适用于他们，也应只对Chuang实际出资的40%部分征税。不过，上诉法院驳回了这一主张。

早在2021年，外国买家税已在卑诗省最高法院层级经受住一次宪法挑战。法院当时裁定，该税的主要目的明确在于促进住房可负担性，并非歧视性立法。该案曾指称该税与卑诗省历史上的歧视模式有关。

去年夏天，卑诗省多家大型地产开发商曾联名致函联邦政府，要求重新考虑禁止外国实体购买加拿大住宅物业的政策，并呼吁省政府重新审视外国买家税。

不过，卑诗省省长尹大卫（David Eby）明确表态称，过去依赖外国资金炒房的旧模式已经结束，并断然拒绝了开发商关于引入外国房地产投资的请求。