澳洲房市中国买家成主力！8 年拿下2.3万套住宅，维州稳居热门榜首

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在澳大利亚登记在册的4万多处外籍人士持有的住宅物业中，高达67%的物业买家都与中国相关。

这一数据出炉之际，有专家披露，国际投资者正调整投资策略，以此降低需缴纳的政府附加税费。

澳大利亚税务局的澳大利亚资产外籍所有权登记住宅名录，追踪统计了2016年至2024年间购入、且目前仍由外籍人士持有的房产，这些房产大多处于外国投资审查委员会的监管范围内。

名录显示，有16929处外籍人士持有的房产位于维州，占比超过40%。

新州是外籍人士购房的第二大热门地区，相关房产数量达8862处，紧随其后的是昆州的8129处和南澳的2129处。

这份数据于去年年底悄然发布，数据显示澳大利亚境内大部分外籍人士持有的房产为新建住宅，数量达23147处。不过在2016年7月1日至2024年6月30日期间，仍有8463处现房被外籍人士购入，且相关信息登记在册。

目前澳大利亚已出台临时禁令，限制外籍人士购买现房，仅少数群体例外，例如永久居民、新西兰公民，以及获准在澳居留期间可购置自住住房的临时居民。

但回顾历史数据，澳大利亚税务局的信息显示，在参与澳大利亚土地购置的135个国家的投资者中，中国大陆投资者的占比长期处于绝对主导地位。

中国大陆投资者持有的相关物业数量超23500处，若将中国香港地区的投资者纳入统计，这一数字将超过27000处。

澳大利亚税务局官网指出，该登记名录并未完整统计澳大利亚境内的外籍房产持有情况，但名录覆盖了2016年7月1日之后购置的土地与房产，同时也纳入了部分通过与各州及领地的土地所有权转让数据比对后补充的信息。

PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示，未来一年，影响国际房地产投资的关键因素之一，可能是中国政府出台的居民资本管控政策。

这位经济学家称，中国投资者在榜单上的高占比，体现出中国与澳大利亚教育机构及商业领域之间的紧密联系。

澳大利亚房产谁在持有？

中国——23550处

中国香港特别行政区——3486处

新加坡——1892处

马来西亚——1820处

越南——1598处

英国——1183处

日本——1168处

印度——1020处

印度尼西亚——1010处

中国台湾地区——770处

美国——553处

尼泊尔——546处

韩国——339处

加拿大——314处

斯里兰卡——260处

德国——245处

南非——227处

瑞士——217处

英属维尔京群岛——213处

柬埔寨——175处

外籍人士持有澳大利亚土地权益的20大来源地

数据来源：澳大利亚税务局

“亚太地区的技术移民政策，或许也在投资行为与住房需求之间搭建起了关联。”Eleanor Creagh说。

尽管澳大利亚联邦政府于去年出台了外籍购房禁令，但得益于新建住宅供应量预期增长，且澳元兑多种国际货币汇率走弱，2026年澳大利亚房产的国际需求预计仍将保持旺盛态势。

“从某些方面来看，澳大利亚还被视为一处投资避风港。”她表示。

“这个国家拥有透明的法律体系和健全的产权保护制度，而且在人们的认知中，澳大利亚远离地缘政治冲突。”

Plus Agency是一家主营住宅项目营销的机构，年销售额超3亿澳元，该机构总经理Peter Li表示，可能有不少人会认为登记名录上的外籍购房数量会更高。

“大多数人都觉得外籍购房者的实际数量比数据显示的要多。”Peter Li说。

“但事实上，外籍购房者的购房量仅占总成交量的0.8%。”

他还提到，受持有成本上涨影响，许多外籍购房者正选择抛售房产。

“过去10到20年间购入澳大利亚房产的许多外籍人士如今发现，持有这些房产的成本过高，原因是政府提高了相关持有税费。”Peter Li表示。

他补充道，过去公寓是国际投资者的热门选择，但如今他们的需求已转向独栋房屋及土地打包项目，这种投资方式能帮助他们降低税务成本。

“以悉尼都会区一套售价100万澳元的独栋房屋为例，土地价值约为35万澳元，建筑成本约为65万澳元，总价合计100万澳元。但外籍投资者只需针对35万澳元的土地部分，缴纳外国投资审查委员会申请费和印花税附加费。”

“建筑部分无需缴纳任何附加税费。”

如果购买公寓、联排别墅这类无法拆分合同的房产，或是选择房屋土地打包的捆绑式产品，外籍投资者需要多支付六位数的印花税和外国投资审查委员会申请费。

“所以他们找到了一种更优的澳大利亚投资方式，能有效降低前期投入成本。”Peter Li说。

澳大利亚税务局的登记名录还显示，外籍购房者更青睐经济实惠型房产。他们购入的房产中，有31888处的购置价低于100万澳元，而购置价达百万澳元及以上的房产仅为8289处。

外国投资审查委员会和澳大利亚税务局的数据均表明，澳大利亚正对外国投资实施更严格的管控，例如提高相关税率、限制可购房产类型，外籍投资者数量较前几年有所下降。不过各州出台的政策似乎并未对购房者的需求偏好产生显著影响。

在上述数据统计期间，新州和维州实施着全澳最严苛的外籍投资者税收政策，两州均征收8%的印花税附加费。不过新州此后已将这一税率上调至9%。

但这两个州依旧是澳大利亚最热门的两大投资目的地，维州有16929处外籍人士持有的房产登记在册，新州的相关房产数量为8862处。

Eleanor Creagh指出，考虑到统计期间维州新建住宅数量更多，且澳大利亚政府为保障住房供应量，允许国际投资者主要购买新建住宅，因此维州位居榜单榜首并不令人意外。

维州房地产协会首席执行官Toby Balazs表示，墨尔本拥有强大的吸引力，移民流入规模可观，且房产性价比更高，自然成了外籍投资者的青睐之选。但新州的外籍购房数据如此偏低，让他颇感意外。

“墨尔本拥有优质的高校资源和就业机会，移民数据也能印证这一点，这里一直是热门移民目的地。”Toby Balazs说。

“但维州的外籍购房数量几乎是新州的两倍，这一差距确实有些出人意料。”

Juwai IQI创始人Daniel Ho表示，如今大多数国际购房者购置房产，是为了自己或子女未来持学生签证或移民签证移居澳大利亚时居住。未来外籍人士的房产持有数据，关键取决于移民流入数量。

Daniel Ho还预计，维州将持续成为中国购房者在澳大利亚的首选投资地。

该机构的数据显示，在澳大利亚税务局上述数据的统计周期结束后，维州的外籍购房咨询量于去年出现增长。2025年Juwai IQI的数据显示，维州的国际购房需求占比达43.4%，而2024年这一比例为39.53%。

Juwai IQI的统计显示，新州是外籍购房需求的第二大热门地区，去年需求占比为29.4%，紧随其后的是西澳大利亚州的13.2%和昆士兰州的12.2%。

“我们预计，受住房短缺问题影响，澳大利亚房价将持续上涨至2030年。”Daniel Ho说。

“因此对于计划长期定居澳大利亚的人而言，购房比租房更划算。”

编译：Renee

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