2026年澳洲楼市走向如何？专家预测：这类高性价比城区的房价还要涨！

【本文译自AFR仅代表原出处和原作者观点，仅作阅读参考，不代表本平台态度和立场】

经历了一整年的市场强劲增长后，投资者与首次购房者纷纷争抢价格更为实惠的房产。在此背景下，2026年澳大利亚远郊住宅预计将迎来最高涨幅。

2026年房屋价值预计会继续上涨，但涨幅将有所放缓。原因在于澳联储极有可能成为全球首个为抑制通胀加速而重启加息的主要央行。

随着利率前景转向加息，房地产市场的情绪在去年年底也迅速降温。买家开始持币观望，房产清盘率随之下降。

去年，澳大利亚首府城市的房价整体上涨9.7%，这让许多购房者彻底望房兴叹。

独栋房屋仍是澳大利亚家庭的首要居住梦想，但要实现这个目标，他们不得不在大城市里越搬越远。正是这种需求，推动了一批价格亲民的远郊区域房价出现最为迅猛的上涨。

据房产数据公司Cotality提供的数据显示，珀斯新兴郊区Mandogalup的房价去年飙升33%，一跃成为澳大利亚房价涨幅最快的地区。此外，还有数十个远郊区域的房屋年涨幅达到两位数。

Mandogalup距离珀斯市中心约25分钟车程，此次房价暴涨的原因是当地土地规划调整，这片区域从工业用地被重新划为住宅用地，允许在此开发建设住房。

除个别特殊区域外，去年房价涨幅领跑的远郊郊区，在2026年预计仍会保持领先态势。根本原因在于住房需求持续超过市场供应数量。

这一趋势又会导致房价涨幅跑赢薪资涨幅，迫使更多购房者将目光投向市场的低价房产区间。

Cotality研究总监Tim Lawless表示：“我认为，对于在悉尼、墨尔本、布里斯班这类城市拿着中等收入的人群来说，想要在高房价区间证明自己有能力偿还房贷，难度相当大。除非你能拿出巨额首付，或者本身已有房产可以依靠其资产净值。”

“对于许多首次入市的购房者而言，他们会更多地关注远郊区域，同时还要和投资者展开竞争，因为投资者往往也活跃在这些价位相近的市场。”

2025年，悉尼房价涨幅最高的郊区是位于远西南区域的Menangle Park和Gilead，涨幅均为20.7%，紧随其后的是内西区边缘的North Strathfield，涨幅为17.3%。

悉尼房价涨幅前十的郊区中，有七个的房价低于联邦政府扩大后的首次置业担保计划150万澳元的价格上限。符合条件的首次购房者只需支付5%的首付，无需缴纳贷款人抵押贷款保险，这也使得该区间的房产竞争愈发激烈。

这一趋势在墨尔本（价格上限95万澳元）、阿德莱德（价格上限90万澳元）、珀斯（价格上限85万澳元）、霍巴特（价格上限70万澳元）和达尔文（价格上限60万澳元）同样存在。而在布里斯班和堪培拉，两地的价格上限均为100万澳元，房价涨幅最高的郊区则大多超出了这一限制。

墨尔本方面，东南部的莫宁顿半岛是最受欢迎的房产市场。房价涨幅最高的区域依次为Frankston North（21%）、Frankston（15.1%）、Seaford（14.7%）和Carrum Downs（14.7%）。

布里斯班的房价涨幅区域则略有不同，年度涨幅较高的区域分布较为分散，不再集中于远郊地带。其中涨幅最高的三个区域为布里斯班城区（25%）、摩顿湾的Samford Village（22.8%）以及城市北部的Chermside（22.1%）。

阿德莱德山区的小型郊区Meadows（18.5%）和Macclesfield（16.3%）房价涨幅最快，其次是城市北部的Eyre（15.7%）。

除珀斯的Mandogalup外，城市东南部的Haynes（22.8%）和西南部的Wandi（22.6%）也录得强劲的房价涨幅。

Lawless指出，投资者在房地产市场的占比平均为33%，但这一比例长期维持在40%的高位，这种情况实属罕见。

他表示：“我认为，如果投资活跃度没有出现降温，澳大利亚审慎监管局很有可能会通过收紧针对投资者的信贷条件来进行调控。”

去年11月，澳大利亚审慎监管局宣布，将对自住型和投资型抵押贷款实施债务收入比限制，要求金融机构向偿债压力最大的借款人发放的贷款，不得超过新增贷款总额的五分之一。

独栋房屋情结推动房价上涨

Lawless预测，2026年高端房产市场可能会出现价格回落或横盘。高利率环境将成为抑制买家入市的主要因素。

这里的高端房产市场，指的是房价高于190万澳元但低于豪宅市场的区间。悉尼的豪宅市场起价约为500万澳元，而墨尔本的高端房产市场起价则为120万澳元。

Domain集团首席经济学家Nicola Powell表示，低端房产市场表现优于高端市场，这一现象反映出购房者和投资者正面临巨大的购房压力。

她指出：“购房能力的上限，会推动需求向低价区间和远郊区域转移。”

“向低价区间转移，意味着购房者可能会选择面积更小的房产或公寓；而向远郊区域转移，显然是因为距离市中心越远，房产的可负担性就越高。”

“那些价格亲民的郊区成为表现最佳的区域，这一点并不让我意外。因为这恰恰体现了市场的真实需求所在，也反映出澳大利亚人能够负担得起的房产选择其实非常有限。”

Powell称，远郊区域的热度同样表明，澳大利亚人依旧偏好独栋房屋，而非公寓或联排别墅。为了实现拥有独栋房屋的梦想，他们愿意不断搬离市中心，去往更远的地方。

她说：“这体现了澳大利亚人对独栋房屋的执着偏爱。我们都知道，独栋房屋是他们的首选房产类型。”

“拥有独栋房屋，至今仍是澳大利亚人的人生愿景。尽管越来越多的人选择居住在公寓里，但我们发现，从房价涨幅来看，独栋房屋的表现始终优于公寓。”

Powell表示，任何加息举措，尤其是连续加息，都将成为扼杀房价上涨势头的关键因素，但2026年上半年的房价涨幅应该仍会保持强劲。

她表示：“2026年上半年，首次购房者的活跃度预计会保持高位，这将持续对低端市场的独栋房屋和公寓价格形成上涨压力。”

至于投资者市场，Powell指出，表现最佳的房产通常位于以低层住宅为主的郊区，而非房源类型单一、密度较高的区域。

编译：Renee

原文链接：

https://www.afr.com/property/residential/suburbs-tipped-to-have-the-highest-growth-this-year-20251209-p5nm7b