澳洲的房地产泡沫，要漏气了...

近年来，全球资本市场泡沫频现，

从加密货币、华尔街科技股到人工智能板块，不断上演 “高处不胜寒” 的剧本。

而今，澳洲监管机构的关注焦点却转向了本土最熟悉也最沉重的 “泡沫” ——房地产。

在过去三十年里，澳洲房地产价格一路飙升，

已成为国民经济的支柱与隐患并存的存在。

澳洲房地产总市值如今已突破11.6万亿澳元，

支撑其上涨的背后，是高达2.6万亿澳元的住房贷款债务。

这部分债务几乎占据四大银行信贷组合的主体份额，

构成整个金融体系潜在的系统性风险。

现在，澳洲审慎监管局（APRA）与澳洲央行已对此表示警觉。

尽管近年来利率经历了历史上最激烈的一轮上调，但房价仅短暂回调后便重新上涨。

最新数据也显示：

投资者贷款正逼近历史新高，进一步挤压首次购房者的空间。

CoreLogic研究主管Eliza Owen在最新报告中指出：

自2020年3月以来，澳洲住宅价格累计上涨了47.3%，中位数房产价值增加了约28万澳元。

她分析称：

这一轮飙升主要受到疫情时期货币刺激政策和创纪录的低利率推动，

这大幅提高了借贷能力和市场需求，而住房供应却远远滞后。

政府层面虽长期高谈 “可负担住房” ，但其实际政策常因选票压力而裹足不前。

例如给予首次购房者的补贴，最终大多转化为卖方收益，推高整体房价。

相比之下，APRA并不回避干预市场。

早在2014年与2017年，监管机构就曾两度实施 “宏观审慎” 措施，

限制银行发放以投资者为主的只付息贷款，成功促使投资者撤出市场，

房价随之走软，首次购房者得以入场。

然而，调控房地产市场始终是项高风险操作。

尽管澳洲在过去三十余年间未经历真正意义上的经济衰退，

居民违约率长期维持低位，但当前高杠杆水平已引起警惕。

数据显示：

澳洲家庭债务与GDP之比居全球前列，

中位数房价已是中位收入的八倍左右，偿债成本占据家庭收入约45%。

随着房地产投资再次升温，央行在考虑未来是否降息时，房价的上行压力成为主要障碍。

为防止房地产泡沫进一步膨胀，市场普遍预期：

若央行有意放宽利率政策，

将极有可能配合APRA出台新的贷款限制措施，以抑制投资性购房需求。

如今，监管者再次将目光投向房地产市场，预示着新一轮调控或已箭在弦上。

除非全球再度发生重大经济危机，

否则澳洲楼市这颗 “泡沫之星” ，可能将迎来又一次 “放气” 周期。