专家警告：5%首付或引发澳洲次贷危机！超24万人恐难偿还巨额房贷

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据报道，专家警告称，超过24万参与5%首付计划的澳人，一旦利率上涨恐难偿还“巨额”房贷。

一旦他们违约，最终可能由纳税人买单——因为政府为每笔贷款提供高达15%的担保。

工党表示，这种情况仅发生在极少数案例中；而联盟党则警告，澳大利亚正走向一场“次贷危机”。

周三，澳大利亚统计局意外公布的数据显示，9月季度年通胀率飙升至3.2%，引发市场对住房市场的担忧。

这一数字给外界普遍预期的下周澳联储降息泼了一盆冷水。目前，经济学家预测官方现金利率将维持在3.6%不变。

更令人担忧的是，未来是否还会有进一步降息已存疑，部分专家甚至预测利率最早可能在2026年年中再度上升。

这对抵押贷款持有者——尤其是那些通过“5%首付计划”背负巨额债务的首次购房者——来说，无疑是坏消息。

该计划允许首次置业者支付5%的首付购房，政府将作为担保人，为其余15%的贷款提供担
保，购房者无需支付贷款抵押保险(LMI)。

抵押贷款经纪人、前澳洲联储经济学家Martin Eftimoski表示，他担心许多澳人承担了自己无力偿还的巨额贷款。

“历史上，高贷款价值比（LVR）贷款的违约率是低LVR贷款的数倍，”Eftimoski先生告诉news.com.au，“如果你认为这种模式会持续下去，那么简单算一下就知道，会有更多人陷入困境——即便利率不再上升，因为他们从一开始就不该借那么多钱。”

MacroBusiness首席经济学家Leith van Onselen指出，首次购房者抵押贷款违约，最终可能让纳税人付出高昂代价。“每当这类需求端的‘可负担性’措施出台——无论是首次购房者补贴、共有产权计划，还是像这样的高贷款价值比（LVR）借贷计划——它们最终都会被资本化，推高房价，并导致购房者背负更大规模的抵押贷款。”

“结果很可能是：首次购房者背负着巨额房贷，而他们的权益缓冲极为薄弱，一旦利率上升或房价大幅回调，就可能陷入负资产风险。”

“同时，根据该计划，政府为首次购房者的抵押贷款提供了15%的担保，一旦出现强制止赎出售，纳税人将不得不承担由此产生的损失。”

van Onselen称该计划是一项“灾难性政策”，并指出它将导致澳大利亚“房价更高、抵押贷款债务更重”。

然而，政府为该计划辩护，强调迄今为止仅有极少数担保被触发。

住房与无家可归事务部长Clare O’Neil的发言人表示：“工党的5%首付计划已帮助超过19万名澳大利亚人跨越了艰难的首付门槛，更早实现了购房梦想。”

“该计划依然非常稳健，银行会进行严格的还款能力评估，在超过16万笔担保中，实际赔付的比例不到0.01%。”

自自由党于2020年推出该计划以来，已有超过24万名购房者使用了这一政策，其中19万人是在工党执政期间受益。在2024–25财年，该计划占首次购房交易的三分之一。

本月，该计划的资格标准进一步放宽，现在不再设名额限制，也取消了收入上限。联盟党表示，工党接手了他们推出的政策，并将其变成了一场混乱。

影子住房与无家可归问题部长Andrew Bragg表示：“艾博年和住房部长Clare O’Neil降低住房担保计划门槛的愚蠢决定是一场灾难。”

“入门级房价正在快速上涨，而工党的住房担保计划只会让情况变得更糟。”

澳联储行长证实了这一点，并表示由于工党的新住房担保计划，借款人将面临更高的还款成本。

Bragg表示，经济管理不善意味着利率将在较长时间内维持在较高水平——这对首次购房者来说是双重打击，他们现在将难以保住自己的房产。

“我们正在目睹一场缓慢发生的灾难，这很危险。我们正走向一场次级抵押贷款灾难。”

AMP首席经济学家Shane Oliver与预测2026年利率将上升的同行意见不同。Oliver表示：“尽管目前围绕通胀和利率的讨论很多，但我认为现在谈论明年加息还为时过早——因为通胀率经常会有一些波动。”

“我们在2023年第三季度也看到了类似的情况，结果通胀率又恢复了下降趋势。澳大利亚的情况与加拿大和美国等仍在降息的其他国家类似；经济复苏仍然疲软。”

“在现阶段，我们仍然认为澳联储明年可能仍会再次降息，在2027年之前加息不太可能成为问题。”

话虽如此，Oliver并不看好5%首付计划。

“这类抵押贷款存在很大风险，如果在贷款初期利率上升，首次购房者可能会陷入困境，特别是因为房价只要下跌略超过5%，房屋价值就会低于所欠债务。”

“如果借款人违约，这可能会让联邦政府和纳税人付出代价。”

为什么通胀数据很重要？

澳联储应对通胀的方式对澳人有着深远的影响，包括他们的抵押贷款利率。

当它设定官方现金利率（银行使用的基准利率）时，它面临着保持通胀和失业稳定这一棘手的工作；这是两个相互竞争的优先事项。

今年官方现金利率已经多次下调，从1月份的4.35%降至8月份的3.6%，并一直维持在该水平。

较低的利率意味着借贷成本更低，更多的资金以贷款的形式被创造出来。

它可以刺激经济；消费者更有可能消费，企业更有可能投资和雇佣工人。

然而，系统中的资金增多意味着更多的钱“追逐”商品，导致价格上涨——这也就是所谓的通胀。

在高通胀时期，价格上涨速度超过工资，储蓄会贬值。为了应对这种情况，澳联储会提高现金利率，使借贷成本更高，并减缓资金流入系统的速度。

这就是为什么周三公布的通胀数据让经济学家感到担忧。该数据突然飙升至澳联储2%至3%的通胀目标区间之上，而进一步降息可能会使情况雪上加霜。

雪上加霜的是，9月份失业率也跃升至4.5%——这正是此前经济学家普遍相信下周会降息的重要原因。

如今，这些降息希望已化为泡影，购房者在可预见的未来可能不会再获得任何喘息之机——迎接他们的或许只有更高的成本。

编译：Jayne

原文链接：
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