最新报告曝光: 维州全澳最不友好!

近期，澳大利亚物业委员会（Property Council of Australia）发布报告指出，州政府和地区政府对海外投资者征收的土地税附加费，正严重阻碍全球资本流入澳洲房地产市场。

数据显示，仅在未来五年，这些税收政策就可能导致高达81亿澳元的全球机构投资流失。

报告特别指出，维州因其高额税负成为全球投资者眼中的“高风险地区”，海外资本大幅缩减，让维州在投资友好度上落后于其他州，成为了“最不友好”的地区。

澳洲各州政府对海外购房者征收的土地税附加费，不仅覆盖住宅物业，也涉及商业物业，而联邦政府的海外投资审查委员会（FIRB）还对海外买家设定了额外费用。

不同于其他州，昆士兰和维州对商业地产也征收土地税附加费，这包括写字楼、Build-to-Rent开发项目以及学生公寓等投资物业。

澳洲物业委员会执行董事Torie Brown指出，这些税收最初出台是为了防止海外买家囤积已建住宅，但其负面影响正在显现。

大量全球机构投资因此被阻挡，尤其是对新住房和商业开发项目的资金流入形成了明显抑制。

以维州为例，2024年1月，该州将“缺席业主附加税”（absentee owner surcharge）翻倍至4%。

如果一位海外投资者在维州购买一栋价值5000万澳元的办公楼，每年的土地税总额将高达330万澳元；

相比之下，同样的投资在新州只需缴纳约100万澳元。

Brown表示，这让全球投资者纷纷避开维州，“当谈及维州时，‘无法投资’已经成为市场耳语。”

报告估算，如果取消维州、昆士兰州和新州的土地税附加费，未来五年可为澳洲物业市场注入约81亿澳元的投资，其中约七成流向维州。

Brown强调，投资者最看重政策稳定性，但维州政府频繁调整税率，导致许多潜在住宅、办公楼、学生公寓及工业项目“不再可行”。

近年来，全球投资者对澳洲新型住宅资产的兴趣逐渐增加，例如Build-to-Rent、学生公寓以及共居型住宅，包括养老公寓。

这些类型的物业在澳洲仍处于起步阶段，亟需大量资金支持以增加供应，从而缓解对已建住宅的压力。

然而，维州高额土地税附加费直接限制了这类投资的吸引力。

MSCI研究员Ben Martin-Henry指出，2025年商业地产的海外买家有所回升，但主要集中在悉尼市场，墨尔本只是略有改善，仍处于低位。

墨尔本CBD 2025年7月的空置率位居全国首位，而部分原因是几年间新房供应增加，以及远程办公普及导致的办公需求下降。

法律界人士也提醒，高额土地税附加费可能存在争议。

2024年之前，德国和新西兰投资者曾向高等法院提出质疑，认为此类税收违反了税收协定中的非歧视条款。虽然政府在2024年通过立法明确税收优先，但这一过程显示出投资环境的不确定性，加大了海外投资者的顾虑。

另一方面，一些学者认为，对海外买家的限制在一定程度上有助于抑制房价上涨，保护本地购房者利益。

麦考瑞大学住房与城市研究中心的民调显示，35岁以上澳大利亚居民普遍认为，人口增长和移民是住房危机的主要原因。

然而，反对者指出，FIRB规则已限制海外买家只能购买新住宅，而不能购买二手房，因此海外投资的抑制效应本身也值得重新评估。