澳洲房市现“滞销”怪象！降息三连、信心爆棚，为何房子反而更难卖了？

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最新数据显示，尽管经历了三次降息、市场竞争加剧且消费者信心飙升至42个月来的最高水平，但房屋在市场上待售的时间仍比12个月前更长。

Domain数据显示，过去12个月里，悉尼、墨尔本、布里斯班、堪培拉、霍巴特和珀斯的房屋销售周期均有所延长。目前只有达尔文和阿德莱德的房屋销售速度加快。

Westpac银行和NAB银行周二均报告称消费者信心大幅提升，Westpac银行消费者信心指数显示，当前信心水平创三年半来新高，购房者情绪也同步上涨。

拍卖清盘率持续攀升，悉尼7月份达到68.2%，墨尔本为68.2%，高于6月份的66%。根据Domain数据，上周墨尔本清盘率突破70%，悉尼达到75%。

如此高的清盘率常被视作市场表现的实时风向标——超过70%即意味着房价正处于快速上涨阶段。

尽管当前市场出现利率三连降、消费者信心创42个月新高等利好因素，但房产成交周期反而较12个月前延长。

Domain数据显示，悉尼、墨尔本等六大首府城市房屋待售时间普遍增加，仅达尔文和阿德莱德两地销售速度加快。

Westpac银行和NAB银行银行最新消费者信心指数均跃升至三年半高位，购房情绪指数同步走高。七月份悉尼、墨尔本拍卖清盘率双双达到68.2%，上周更是分别冲高至75%和70%——通常70%以上的清盘率被视为房价快速上涨的先行指标。

市场表象与实质出现背离：并非需求不足导致房产滞销，而是市场变化速度超出数据统计的跟进能力。

Ray White经济学家Nerida Conisbee指出：“春季若新房源供应持续不足，成交周期将显著缩短。七月房源短缺程度远超去年底——当时尚有大量物业入市，如今市场正在经历剧烈重构。”

Conisbee进一步指出，部分卖家因降息政策和市场升温过早设定过高心理预期，导致定价脱离市场实际。“当业主被利率下调和市场向好的消息冲昏头脑，过早挂出偏离合理区间的价格时，房产自然难以快速成交。”

Domain数据印证了这一现象：悉尼Pittwater和Manly等顶级豪宅区既是全澳房价最高的区域之一，同时也是房屋成交周期最长的典型区域。这些动辄数百万澳元的高端房产正在经历“有价无市”的考验——尽管看房者络绎不绝，但买卖双方价格预期存在显著差距。

澳大利亚房产成交最快的区域主要集中在布里斯班和悉尼两地——布里斯班北部的Strathpine，悉尼内西区的The Gap和Enoggera, Marrickville-Sydenham-Petersham，以及St Marys表现尤为突出。

墨尔本Stonnington East（涵盖Malvern, Malvern East以及Kooyong和Glen Iris部分区域）的房屋销售周期出现惊人缩短——从2024年7月的77天骤降至2025年7月的44天。

房产公司的Michael Richardson指出：“过去6-8周内，购房者的步伐明显变得轻快——他们意识到现在入手，随着利率下行，还贷压力不会加重。这种预期给了他们十足的底气。”

Richardson补充道，买家们正急于赶在房价上涨前出手：“越来越多人开始形成‘必须即刻行动，否则很快面临更激烈竞争’的紧迫感。”

即便如此，定价过高的房产仍会在市场中停滞不前。

“这处房产位置绝佳，地处黄金地段，拥有961平方米土地和一栋精美的时代建筑，”Richardson解释道，“但就因为定价虚高，整整闲置了十个月无人问津。”

Domain研究与经济主管Nicola Powell博士指出，虽然三次降息迅速提振了消费者信心，但这些因素传导至数据层面尚需时日。她表示：“拍卖清盘率通常是更精准的实时市场晴雨表。当前市场动态正处于转折期，这种变化需要时间沉淀——潮汐方向正在转变。”

“若当前势头持续（我认为会持续），到今年底房产销售速度将显著加快，”Powell预测道，“悉尼和墨尔本将率先领跑这场复苏。”

她特别强调：“墨尔本新房上市量的增长已进入平台期。我们不会看到挂牌量激增的情况，而当房源供应出现短缺时，正是房产加速去化的转折点。”

Powell进一步分析称，随着全国市场动能转换，那些存在瑕疵而长期滞销的次级房产也将加速流通。

“带着些许‘瑕疵’的房产往往是在市场中蹉跎最久的，”她坦言，“但当房源短缺加剧竞争时，购房者会开始接受这些不完美的选择——即使存在缺陷也照单全收。”

编译：Jayne

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