
有房的人狂喜!近90%专家确认,利好即将到来!悉尼房市被评全球第二,背后真相很扎心……

今天,一项国际排名揭露了当前澳洲房市面临的危机——随着房价增速不断超过家庭收入,买房正成为一件越来越难的事。
然而,随着下周央行降息预期的增强,很多房贷家庭仍有希望迎来一次真正的缓解。
全球最难买房城市出炉,
澳洲竟霸榜4席
最新发布的《Demographia国际住房可负担性报告》揭示,澳大利亚有四个城市被评为“房价高得离谱”,而另一项研究则显示,全国超过三分之一的住宅估值已突破100万澳元。
这份最新报告通过比较房价中位数与家庭收入中位数,计算出了“房价收入比”(median multiple),报告涵盖了8个国家的95个住房市场。结果显示,中国香港依旧是全球最难负担住房的城市,悉尼紧随其后排第二,阿德莱德排第六,墨尔本则位列第九。
这项由美国加州查普曼大学主导的研究,将房市分为五个等级,其中房价收入比在9.0及以上的被归类为“买房根本是白日梦”(impossibly unaffordable)。报告指出,全球排名前十的最难负担城市全部落入了这一等级。
布里斯班的房价收入比为9.3,也被评为“根本买不起”;即便是过去房价相对“亲民”的珀斯,如今也高达8.3。
Demographia公布的全球15个最难买房城市(数据截至2024年第三季度)
报告指出:“悉尼在过去17年中有16年被列为全球房价最难负担的前三名之一。令人震惊的是,包括墨尔本、布里斯班在内的澳洲城市,房价竟比纽约、伦敦、芝加哥等国际大都市更加高不可攀。”
房价全面突破“可负担”底线
报告首次发现,被调查的主要城市中,无一被评为“可负担”(房价收入比≤3.0)。造成这一现象的根本原因,被归结为城市发展的“封闭式规划”、土地使用政策收紧等。
与此同时,澳大利亚地产数据机构Cotality(原CoreLogic)发布的研究指出,截至2025年4月,全国估值超过100万澳元的住宅占比已达34.4%,创历史新高。而在2015年4月,这一比例仅为9.7%。
十年间,布里斯班的“百万豪宅”比例从2.8%激增至40.2%,增幅最大;悉尼有64.4%的住宅价格超百万,墨尔本则为30.9%,虽然相比2022年1月的高点33.1%略有回落。
“百万买破屋”已成常态
今年3月,悉尼Blacktown区一套“天花板破了个洞”的三房老屋,以“翻新或拆除”的广告语挂牌上市,最终竟以97.2万澳元成交;墨尔本Preston区一套待修老宅也以100.5万澳元的价格成交。
AMP的首席经济学家Shane Oliver表示,Demographia报告多年来一再印证“澳洲房价在全球范围内都属高位”,“悉尼依旧高不可攀,墨尔本也仍在榜上。”
值得注意的是,阿德莱德的平均收入其实比墨尔本低,但如今房价已经和墨尔本差不多了。
他补充道,报告并未纳入Newcastle, Ballarat 或Geelong等区域城市,“但其实这些地区的房价也不便宜”。
房市走向“拼家产”时代
Cotality澳洲住宅研究负责人Eliza Owen表示,尽管报告中部分收入数据略显滞后,但其核心发现是准确的。
“无论是哪项研究,结论都一致:澳洲住房太贵,尤其是悉尼,简直让人绝望。”
她指出,疫情期间房价激增,工资却增长缓慢,使得问题愈发严峻。
她说:“现在的悉尼房市,不再适合靠储蓄买房的人,而是属于那些有家底、有资本的人。”
Owen表示:“100万澳元听起来像是巨款,但如今以这个价格能买到的房子,位置越来越偏,质量也越来越差。”
Owen还警告说,住房可负担能力的下降将加剧社会不平等,她说:“能负担得起这些房子的人,要么高收入、要么之前卖房赚了一大笔、要么家里有钱。你得有一整池的财富,才有资格进入市场,而那些没有的人则将被彻底挡在门外。”
88%专家预测澳联储下周降息,年底利率或重返“3时代”
尽管澳洲的住房可负担问题愈发严峻,但对于房贷族来说,一个重大的利好即将来临。
根据Finder最新的RBA利率调查,88%的专家认为澳洲央行(RBA)将在5月20日降息,购房者和房主有望在下周二感受到“实实在在的缓解”。
这项调查汇集了41位经济学家和专家的意见,其中有36位一致预测会降息:34位认为RBA将降息25个基点,还有两位与澳洲国民银行(NAB)观点一致,押注大幅降息50个基点。
Finder的消费者研究主管Graham Cooke表示:“继2月份的首次降息后,如果5月再次降息,房主们可能真的能松一口气了。”
年底现金利率或降至3%,
房贷压力将减轻?
Cooke进一步指出:“我们的专家普遍预测今年还会有几次降息,照此趋势,到圣诞节时,现金利率可能接近3%。”
有56%的受访者认为7月和8月还将迎来两次降息,主要理由是通胀正在逐步回归RBA设定的2%-3%目标区间,部分专家也提到了全球经济增长放缓和不确定性增加。
澳洲牛津经济研究院宏观预测负责人Sean Langcake表示:“随着通胀上行风险逐渐减弱,RBA可以为经济提供更多支持空间。”
本迪戈银行(Bendigo Bank)经济与市场研究主管David Robertson也呼吁,希望本次能有超过25个基点的降幅。
他说:“我预计5月20日将降息25个基点,当然,如果全球经济突然急剧下行,35个基点甚至更大幅度的降息也不无可能,但目前来看50个基点的幅度还是太激进了。”
少数专家仍观望:
工资增长成阻力之一
不过,并非所有人都支持降息。仍有12%的专家认为RBA将维持现金利率不变,主要理由之一是薪资增长过快。
Ord Minnett机构研究与资产配置主管Malcolm Wood解释说:“澳洲劳动力市场仍然吃紧,薪资涨幅超过趋势,而生产率却没有增长,导致劳动力成本超出RBA的通胀目标。”
此外,美国政策的不确定性也影响了部分专家的判断。莫纳什大学国际商务项目主任Mark Crosby指出:“特朗普总统在关税政策上的反复,让美中关系变得复杂,但这种‘反悔成常态’的模式,反而降低了美国及全球经济突然放缓的风险。”
不论是否降息,
聪明房主应趁机提前还款
Cooke最后提醒房贷族,无论这次RBA是否降息,如果条件允许,最好继续按照原来额度还款,这样可以有效减少总利息支出。
“只要保持每月还款金额不变,利率一降,你多还的那部分就直接用来冲本金,长期来看可以大幅减轻利息负担。”
后花园有话说:
如今,澳洲百万房市场的扩张,一方面体现了该国整体财富积累能力。
能有那么多100万+的房子,说明确实有一部分人能拿出这笔钱用于购房或投资。
但另一方面,这种高价趋势正在加剧住房不平等。
比方说,住房拥有率持续下滑,对年轻人和低收入群体来说,他们的收入增速已赶不上房价上涨。
另外,首次置业者的平均年龄也在上升,且越来越多家庭正陷入“长期租房”困境。
更关键的是,随着2025年降息预期强化,房价或将再度攀升,非房产持有者与房主之间的财富差距可能进一步扩大。但无论如何,对现有房主来说,降息仍然能为他们带来实实在在的财务缓解,至少从当前生活成本高企的背景下,是一件值得期待的事情。
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