澳洲换房成本，创历史新高！澳大利亚地产市场或成全球投资新宠

购房者如今在购置房产时必须支付的附加费用比以往更高，这使得一些已经拥有房产的人宁愿留在原地，也不愿承担这些新增开支。

据投资银行 Jarden 表示，包括印花税、房源挂牌费、中介费以及律师费在内的住房交易成本正处于历史高位。

Jarden 的分析显示，在悉尼升级住房的平均成本约为12万澳元。尽管墨尔本的平均成本已较2022年峰值有所回落，但买家仍需支付约8万澳元。而布里斯班则出现大幅上涨，目前的交易成本约为6万澳元。

Jarden 经济学家安东尼·马卢夫（Anthony Malouf）表示，交易成本已成为人们换房或退休后缩小住房规模的“重大障碍”。

“相关成本对他们来说完全划不来，”他说，“他们宁愿把这几万到十几万澳元的交易费用揣进自己口袋。”

在本次分析中，Jarden 将“升级成本”定义为出售当前房产并购买另一处价值相近房产所涉及的全部费用。但马卢夫指出，实际成本可能更高。

“现实中，人们在升级时往往会选择地块更大、房屋更宽敞的新居，这意味着他们可能会支付比当前房产更高的价格。”

根据 Jarden 的报告，澳大利亚三大人口最多城市的交易成本，占房产价值的比例在7%至9%之间。

报告指出，印花税是单笔最大交易费用，这类支出是悉尼住房成交量结构性下降的主要原因。在墨尔本，类似趋势同样存在，但程度略轻。而布里斯班的交易量则随着交易成本上升而出现回落。

“我们发现，特别是印花税，依然是销售量下降的关键障碍，”马卢夫说。

住房可负担性与供应问题也是最近大选中的核心议题。在工党胜选后，政府宣布将扩大首置房买家仅需5%首付购房的计划，适用于更高价值房产和更多申请者。

不过，一些专家认为，支付印花税是购房者面临的主要障碍，尤其是那些希望换更大房子的家庭，或是希望缩小住房规模的退休人士。

“印花税作为一次性支付成本，是影响住房流动性的障碍，”澳大利亚住房与城市研究院执行董事迈克尔·福瑟林汉姆博士（Dr Michael Fotheringham）表示。“它使得人们更难卖房、买房，也更难搬迁。”

他举例指出，有些背负房贷的人可能因为工作或教育机会想搬家；或者一些“空巢”老人仍住在维护成本高、空间过大的住宅中，仅仅因为高昂的交易成本让他们无法缩小房产规模。

据 Jarden 数据，印花税约占新南威尔士州税收的25%、维多利亚州的22%。尽管有呼声要求用土地税取代印花税，但目前只有澳大利亚首都领地（ACT）真正迈出了这一步。

“更均衡的做法是实行年度土地税，”福瑟林汉姆表示，“与其在买房时一次性支付高额印花税，不如每年缴纳一笔土地税。”

Grattan Institute 住房主管布伦丹·科茨（Brendan Coates）指出，如果取消印花税并以广覆盖的土地税取而代之，预计将“释放出相当于全国30万套住房的潜力”。

“简单来说，就是住房资源分配更合理、利用效率更高，”他说。

“一旦孩子们搬离家中，空巢家庭会更愿意卖掉大房子搬到更小的住宅；首次购房者也会更乐意从小户型开始，因为他们知道以后可以轻松升级。”

Jarden 表示，州政府确实有理由改革印花税制度，以改善住房可负担性。

“然而，印花税收入占州税收比重很大，”报告指出，“因此短期内进行重大变革的可能性不大。”

最新数据显示，过去一年珀斯远郊住房市场的表现远超内城区，反映出在借贷能力受限和房价高企的背景下，购房者正涌向价格更实惠的城郊地带。

原CoreLogic旗下机构Cotality的数据表明，过去12个月中，房价较低的25%地区房价增长最为强劲。

珀斯低价位房产价值上涨15.4%，是高价区间涨幅（7.7%）的两倍。

在年度涨幅前20的郊区中，四分之三距离珀斯中央商务区（GPO）至少15公里，仅有一个郊区位于GPO 10公里范围内。其中，天鹅市（City of Swan）（7个郊区上榜）和曼达林郡（Shire of Mundaring）（4个郊区）成为高增长区域的集中地。

研究总监蒂姆·劳利斯指出，尽管面临经济逆风，但城市边缘地带因房价”勉强可负担”而成为资本增长的热点。

“家庭正根据紧缩的借贷能力和更高的抵押贷款成本做出务实选择，这推动需求转向低价位市场，而远郊正将这种价值导向的需求转化为最强劲的增长。”

劳利斯强调，最新数据揭示了购房行为的结构性变化——如今中等收入已无法负担中等价位房产。

“理论上，一个中等收入家庭若支付20%首付，需将过半总收入用于还贷。现实中，这迫使买家转向相对可负担的远郊。”

西澳房地产协会主席苏珊娜·布朗补充称，虽然多数珀斯郊区房价仍在上涨，但部分区域近期趋于稳定，少数甚至出现小幅下跌。

4月房价涨幅前列的罗金厄姆（Rockingham）、奎因斯岩（Quinns Rocks）、福尔肯（Falcon）、伍德维尔（Woodvale）和吉拉温（Girrawheen）等远郊地区单月增长超1.5%。

劳利斯警告，这种向城市边缘倾斜的趋势将对基础设施、交通和城市规划带来挑战，因为这些区域的人口正随住房需求激增而快速膨胀。

在第二任特朗普总统任期带来的全球市场波动下，澳大利亚地产市场正逐渐成为全球投资机构的新选择。

这是Cushman & Wakefield全球首席经济学家Kevin Thorpe在最新分析中提出的观点。

Thorpe表示，随着全球投资者对美国市场的安全性产生怀疑，亚太地区尤其是澳大利亚的地产市场，正逐渐显示出更具吸引力的特质。Thorpe表示：“从地产角度看，澳大利亚市场是一个更安全且有上升潜力的选择。”

他指出，尽管特朗普首次任期期间全球市场震荡，但澳大利亚地产市场基本保持稳定，悉尼和墨尔本等主要城市的写字楼入住率在2019年疫情前都维持在较高水平。

Thorpe的研究显示，在特朗普首个任期内，流入亚太商业地产的全球资本占比从15%上升至25%，投资总额从250亿美元（390亿澳元）增加至450亿美元（700亿澳元）。

在4月2日“解放日”后，随着股票市场波动，投资者开始将资金从高风险资产转向安全资产，而地产作为防御性资产，逐渐受益于这一轮资本轮动。

根据摩根大通本周的独立分析，澳大利亚房地产信托基金（REITs）的投资权重连续四个月上升。

“当前经济环境不确定，利率下调预期增强，为REIT投资创造了相对有利条件，”摩根大通分析师Richard Jones指出，“REIT的收入主要来自已签租约，受经济逆风影响较小。”

数据显示，REITs的超配比例达25%，为2023年底以来的最高水平。

Cushman & Wakefield的分析认为，澳大利亚本地经济韧性较强，通胀回落提振市场对降息的预期。

如果全球贸易战爆发，曾计划出口至美国的商品可能转向亚太市场，这将进一步增强澳大利亚市场吸引力。

Thorpe表示：“在建材领域，如铝、钢材、木材等，可能因贸易战产生供应过剩，反而导致价格回落，澳大利亚因较少直接暴露在贸易战风险中，将在这一时期表现出更强的抗压性。”

在经济环境不确定性加剧的背景下，全球资金正在寻找稳定和增长潜力并存的投资市场。

Thorpe的分析指出，澳大利亚地产市场凭借其相对稳定的经济表现和通胀回落趋势，可能成为国际资本的避风港，特别是在全球政治和经济风险加剧的情况下。

最新数据显示，南澳独立房中价在今年首季略微下跌，但较去年同期录得双位数涨幅。

业内人士预计，受多方因素影响，买家入市难的状况在可预期的未来不太可能缓解。

根据5月初公布的南澳总估价师报告，一季度南澳总体中位房价较前季下跌了0.65%，阿德莱德城市地区总体房价的同期跌幅为0.35%。该报告分析仅限于当季成交量超过10套的郊区。

在截至3月底，南澳独立房中位价为76.5万，较一年前上涨了12.83%，阿德莱德中位房价达到84.7万，年涨幅11.45%。

这意味着与去年相比，现在购买一套普通独立房要多支付8.7万。

目前阿德莱德独立房最便宜的郊区是距离市中心30公里的北郊Elizabeth Downs区，中价为57.5万。

在过去12个月中，独立房价上涨最快的郊区是阿德莱德丘陵区的Bridgewater，一年上涨近26万（涨幅34.69%），达到99万。

阿德莱德城市地区单元房较前季上涨了2.25%，至61.3万，年涨幅达到16.61%。

数据还显示，今年首季全省共成交5750套物业，高于去年同期，但与去年四季度（6605套）有所回落。

南澳房地产协会（REISA）的首席执行官赫丁（Andrea Heading）表示，南澳房市总体依然强劲，但成交量下跌反映了买家的担忧，“消费者对未来经济形势持谨慎心态”。

她表示，南澳和阿德莱德房价在过去一年的双位数涨幅显示了市场的复原力和稳定基本面，但也反映了多方因素对市场信心，尤其是潜在首次购房者置业信心的负面影响，包括供给短缺、通胀、仍然居高不下的利率、土地税，以及国内和国际经济的不确定性。