澳洲降息带动房市回暖，墨尔本市中心房价领跑全澳！澳洲将迎来“最容易买房”时代！

工党的“5%首付购房计划”预计将显著改变澳洲房地产市场。年轻澳洲人对此期待不已，但经济学家却担心该计划只会进一步推高房价。

在周六赢得压倒性大选胜利后，工党如今必须全力推进这项颇具争议的住房政策，否则将背弃其竞选承诺，声誉受损。

但该计划的时间表令经济学家忧心重重，尤其是工党尚未明确资金来源。

工党总价值430亿澳元的“澳洲住房计划”中包括建造10万套新住房，专供首次购房者使用。他们只需缴纳5%的首付，而非通常的20%。该计划还包括提高租房补贴和建设更多社会住房。

不过，5%首付计划预计将于2026年1月启动，而这10万套住房则要到“2027至2028年”才能交付使用。

即便不考虑建筑延误，时间差也让经济学家担心未来几年市场会被点燃——届时，购买一套中位价为82万澳元的住房，只需4.1万首付。

工党自豪地表示，上一次用4.1万就能付清中位房价首付，还是在2002年。

按照该计划，政府将为房产价值的15%提供担保。也就是说，首次购房者只需缴纳5%的首付即可，并能免去平均约2.3万澳元的“贷款保险”（Lenders Mortgage Insurance）。

该计划不设收入上限，也不限购房价格。

工党称将“继续与行业磋商”，目标是在2026年1月1日正式实施。

独立经济学家索尔·埃斯莱克（Saul Eslake）指出，该计划将推高房价：

“任何让人们能更轻松还贷的政策，都会让他们更愿意多借钱，结果就是房价上升。”

换句话说，虽然买房门槛降低了，但房价也会更高。

围绕工党承诺的2027年入住时间点，外界对当前建房进展有很多说法。

上周，教育部长兼工党竞选发言人贾森·克莱尔（Jason Clare）在ABC电台上透露，目前已有约2000套住房建成。

“现在大约有2.8万套房屋正在建设中，”他说。

“我们终于让这项立法在议会通过了，它将建造澳洲人真正需要的住房。”

自2月份澳洲储备银行（RBA）四年来首次降息以来，部分地区房价显著上涨，其中一个出人意料的区域更是领跑全国。

这次降息成为房地产市场的转折点，提振了市场信心，并重新点燃了房价增长的势头。

根据PropTrack近三个月的数据，内墨尔本（Inner Melbourne）这个此前表现疲软的市场现已成为房价和单元房价格涨幅的“双冠王”。

自2月初以来，内墨尔本的独立屋价格上涨了3.6%，单元房价格则大幅上涨5.9%。

虽然内墨尔本的房价仍低于去年同期水平，但单元房价格已实现年增长转正。

该数据涵盖澳大利亚统计局（ABS）定义的人口至少为10万人以上的SA4区域，显示墨尔本长期以来的房价复苏已正式启动，尤其是靠近市中心的房屋因降息效应而重新走俏。

REA集团高级经济学家安妮·弗拉哈蒂（Anne Flaherty）表示，墨尔本房价多年来停滞不前，使其在全国范围内相对更具吸引力，激发了更多买家的兴趣。

“墨尔本的房价表现远落后于全国其他地区，现在甚至比布里斯班、阿德莱德便宜，很快也可能比珀斯更便宜，这促使很多人开始在墨尔本市场上寻找性价比。”

墨尔本买家信心正在提升。REA集团最新的《住宅受众脉搏调查》发现，维州有40%的买家认为现在是购房的好时机，这一比例为全国最高。

“我们看到买家对墨尔本市场的看法发生了强烈的转变。”弗拉哈蒂说。

根据最新的西太银行-墨尔本研究所《房价预期指数》，越来越多的维州人预期今年房价将继续上涨。

西太银行澳洲宏观预测主管马修·哈桑（Matthew Hassan）表示：“维多利亚州的消费者房价预期上升了14%，这是一项显著的增长，尤其是在此前信心较低的基础上。”

弗拉哈蒂还指出，尽管近年来由于附加税收和合规成本，墨尔本在投资者眼中失宠，但价格相对较低正吸引他们重新关注这座城市。

“即使存在诸多不利因素，更低的价格也促使更多人考虑投资。”

她补充说，内墨尔本单元房市场的强劲表现，是此前由于房源过多而陷入疲软之后的回弹。

地产公司BigginScott Richmond董事安德鲁·克罗蒂（Andrew Crotty）表示，自2月降息以来，越来越多的人考虑买房，而高昂租金更是推动了这一趋势。

“去年很多投资者退出市场，但随着利率下降，我们发现他们开始重返市场，尤其是购买单元房。”他说。

“租金很高，如果你是首次购房者或年轻夫妻，现在正是入市的好时机。”

Nelson Alexander Flemington负责人杰森·沃茨（Jayson Watts）表示，随着房价上涨，许多购房者正调整心态，放弃理想地段，以抓住入市机会，在更多降息前购房。

其他内城区区域近几个月也录得显著涨幅，尤其在单元房市场表现突出。

悉尼内西区独立屋价格上涨2.7%，墨尔本内南区的单元房上涨约3%，布里斯班内城区上涨2.5%。

“整体而言，大悉尼地区年增长并不强劲，”弗拉哈蒂表示，“但我们在去年12月曾见到价格下跌，如今在2月降息后又出现了一波上涨。”

另一处长期低迷的市场——达尔文，也显现出复苏迹象，过去三个月内，独立屋价格上涨3.3%，单元房上涨2.2%。

弗拉哈蒂表示，达尔文目前面临住房供应不足的问题，新建住房速度赶不上人口增长速度。

随着对本月降息预期的升温，购房者信心提振， 澳洲各地的清空率已攀升至四周来的最高水平。

根据Cotality的最新数据，5月第一周全国初步清空率为 70.1%，较前一周上升了5.9个百分点。 此前一周的初步清空率为64.2%，为去年12月中旬以来的最低水平，最终修正数据 更是下滑至60.8%。

尽管拍卖房源数量在各大城市全线上升，但除阿德莱德以外，所有首府城市的拍卖成功率都有所提升，显示出市场活跃度明显增强。

由于2月降息带来的“强心针”效应逐渐减退，过去几周成交率表现疲软。

不过，在最新通胀数据公布后，人们越来越预期澳洲央行将在5月19日和20日的央行会议上再次降息，这一预期正持续提振买家信心。

SQM Research创始人Louis Christopher表示，这样的利好氛围进一步增强了市场 情绪。

周六工党在联邦大选中的压倒性胜利，也带来了政治上的“清晰局面”，让购房者信 心有望进一步回升。

Christopher表示：“我预计本周的拍卖挂牌量会回升，成交率也会随之上涨。”

“工党政府的决定性胜利将提高房地产市场的信心。如果是少数党政府，信心可能 会受到打击。我们坚信从本周开始信心将会提升。”

墨尔本在本周的房拍中表现最为出色，初步清空率达到74.4%，创下两年来的最高水平，较前一周的清空率上升了6.8个百分点。

悉尼的房拍市场也表现不俗，初步清空率达到69.4%，为近七周来的最佳成绩。

尽管进行了联邦大选投票，但Ray White房产公司报告称，其周末拍卖活动的平均活跃竞标者数量增至3.2人，体现出买家兴趣依然浓厚。

在墨尔本市内北区Coburg的Hawthorn St 9号，一栋四室的木板房吸引了四组竞拍 者激烈争夺。

该房产位于联邦选区Wills内，工党的Peter Khalil正在面对绿党的 强力挑战。 这套房产的挂牌指导价为129万至139万澳元，最终以150万澳元成功拍出。

卖家家族已拥有这处房产长达40年。

销售中介Stefan Stella表示：“竞拍者全部是家庭，最终中标的是一户从 Brunswick搬来的友善家庭，他们此前一直在租房。”

“虽然这幢房子上一次翻新是在25年前，但维护得非常好，只需要做些表面装修即可。”

“在墨尔本，我没听说选举对市场有什么影响。反而大家讨论得更多的是，下一次 降息会在什么时候到来。”

Cotality数据显示，在较小的拍卖市场中，布里斯班的初步清空率回升至50%，堪培拉表现亮眼，攀升至69.4%；而阿德莱德则略有下滑，降至60%。

南澳政府近日公布了最新一批可立即开发的土地资源，并正寻求开发商承接相关项目。

此次政府向市场释放的住宅用途土地，预计将带来至少7.2亿澳元的新住房项目；同时还释放了部分工业用途的土地，预计建成后价值将达到至少2000万澳元。

这些地块属于“开发者就绪”（Developer Ready）计划的一部分，该计划旨在吸引私营部门对政府投放市场的土地进行开发。

在本轮挂牌中，政府特别标出了阿德莱德北部郊区的若干住宅开发地块，包括：

· 伊丽莎白南区约翰·赖斯大道上的一块8.5公顷住宅开发用地；

· Munno Para的Playford Alive项目中的三块地，规划用于中密度住宅及商业用途。

此外，南澳政府还透露，其他住宅用地的释放也即将启动。其中包括阿德莱德南部Onkaparinga Heights一块68公顷的土地，预计可容纳约1000套住宅，但该项目目前尚未对开发商开放。

本轮土地释放延续了去年的一系列机会，包括Southwark、Franklin的Tapangka地块，以及位于北露台的274号和275号地块。政府预计2024年释放的所有土地将最终带来总价值达20亿澳元的住宅和工业开发项目。

南澳住房与城市发展部长尼克·冠军（Nick Champion）表示，州政府正面向“本地、全国乃至国际开发商与投资者”征集开发意向。

“南澳正在向外界敞开大门，持续推出一批批可立即开发的优质项目。”冠军表示。

他还指出，本次地块发布中包含两块新的工业用地：位于East Grand Trunkway的Newhaven Road上一块10.35公顷地块，以及位于Edinburgh的Gidgie Court上一块2.91公顷地块。

南澳房地产委员会执行董事布鲁斯·吉特（Bruce Djite）形容这些地块为“急需的资源”，并指出如果开发得当，将为南澳经济带来可观收益。

“南澳未来光明，但要实现其潜力，政府与行业必须空前紧密合作。将这些地块开发至最佳用途，将带来就业、住房、经济增长，并吸引亟需的资本流入。”吉特说。