太猛了! Balwyn North拿下全澳第一! 墨尔本超越悉尼, 领先澳洲

在澳大利亚房地产市场竞争日益激烈、住房供应紧张的大背景下，“拆旧建新”已成为城市更新的重要趋势。

而在这件事上，墨尔本再度拿下一个第一！

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根据News Corp最新发布的数据，过去五年（2019-2024年），墨尔本共批准拆除房屋34,490栋，位居全国首位，略高于悉尼的32,578栋，稳居澳大利亚“拆房之王”的宝座。

相比之下，其他首府城市拆除数量则大幅减少：

布里斯班仅为11,135栋；珀斯9,327栋；阿德莱德5,316栋；更小的首府城市如堪培拉、霍巴特和达尔文的拆除数量则分别仅为1,769栋、498栋和175栋。

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这份数据显示出了一个趋势：越是成熟、高价值的城区，越容易出现大规模拆除和重建。

也就是说，拆得最多的地方，往往是最贵的地段。

在墨尔本，Balwyn North和Glen Waverley East成为拆除最为集中的区域。这两个城区均位于墨尔本东部，是传统意义上的优质学区房所在地，街道绿树成荫、地块宽敞，交通与教育资源丰富。

这些地区的独立屋中位价早已突破170万澳元，尽管部分老房已显破旧，但土地价值持续攀升，使得“拆旧重建”成为高净值家庭和开发商的共同选择。

无论是自住，还是用作投资或多户住宅开发，回报都十分可观。

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在悉尼，Ermington-Rydalmere和North Ryde-East Ryde也呈现类似模式。

特别是North Ryde，这一中环城区近年来因土地重划（rezoning）政策的推动，大批原本的独立屋被改建为联排别墅甚至小型公寓，大幅提高了土地使用密度。

从经济角度来看，在高价地段“拆房重建”是符合市场逻辑的。

原因有三：

土地价值主导：在热门城区，土地通常占到总房产价值的70%甚至更高。若房屋老旧、格局过时，其结构价值所剩无几，拆除重建不仅是经济选择，更是功能上的必要。

投资回报率更高：相比在郊区建新房，在内城区进行重建通常能带来更强的资本增值，因其具备更高的“价格天花板”。

土地利用最大化：随着城市扩张，土地变得稀缺，“最高最优使用原则”（Highest and Best Use）在开发决策中变得愈发重要。

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不过，数据也显示，拆除数量并非与房价上涨幅度呈简单线性关系。

一些拥有400-600次拆除记录的城区，过去五年房价增长约为50万-60万澳元；而另一些拆除较少的地区，房价却增长了100多万。

这表明，重建只是推动房价上涨的诸多因素之一，包括学区、基础设施、交通便利性、就业中心距离等，仍然在很大程度上影响着市场表现。

此次报告也指出，未来五年，澳洲将更多依赖在成熟城区提高密度的方式，来解决住房供应问题。

这意味着像Balwyn North、Box Hill、Doncaster等城区的拆建热潮只会愈演愈烈。

对墨尔本而言，这是一把“双刃剑”：

一方面，重建带来更新的建筑、更高的住房供应，有助于满足不同收入群体的居住需求；

另一方面，独立屋的减少、社区风貌的改变，也可能引发原居民的不安甚至反对。

尤其是在当前利率高企、建材成本上涨的大环境下，重建所需的资金门槛进一步拉高，也使得“拆房潮”更偏向高收入群体，令某些城区出现“超级富人区化”（super-gentrification）的苗头。