澳洲房市“转折点”将至！五年，房租飙升近40%，澳洲人转向合租生活

澳洲住房市场已迎来“转折点”，预计未来几周将有更多降息举措出台。

澳洲国民银行（NAB）住房贷款执行总经理登顿·休（Denton Pugh）分享了自2月首次降息以来，抵押贷款和房地产市场的内部变化，以及下一次降息对市场的可能影响。

秋季通常是澳洲房地产市场较为活跃的时期。夏季的干扰因素已过去，冬季的市场放缓尚未开始。

今年，这一季节性变化也受到更广泛经济因素的影响。今年2月，澳洲央行（RBA）实施了首轮降息，未来几个月预计还会有更多降息。

在此次降息宣布之前，市场的猜测就已引发房地产市场的反应——无论是在市场情绪还是房价方面。

全澳范围内，3月份房价上涨了0.4%，使本季度末的全澳房价创下新高。

达尔文和阿德莱德领涨首府城市，分别上涨1%和0.8%，其次是墨尔本和布里斯班。在经历了几个月零散增长和市场平稳之后，这标志着市场迎来了一个转折点。

这种势头也反映在购房者行为上。在NAB，过去两个月的贷款活动有所回升。首置业者重返市场，换房者也再次活跃——更低的利率显然提升了人们的信心，不仅仅是借贷能力的提升。

当然，这还称不上是市场繁荣。住房供应依然是个问题，负担能力依旧是年轻购房者面临的主要障碍。但市场的基调已发生变化。卖方在调整预期，买家信心上升，市场整体运行比之前更加稳定。

仅次于春季，4月至6月初通常是房市较活跃的时期。但今年，这一时期被多个公众假期打断。复活节和澳新军团日（Anzac Day）相隔不远，这可能导致拍卖数量减少、房源发布节奏放缓。

但对买家来说，这未必是坏事。竞争减少、议价空间增大，有可能让购房过程更加可控。在淡季期间，卖家通常更灵活，而准备就绪的认真买家往往更具优势。此时购房者可以把握住市场上已有的房源。

关键的问题是接下来会发生什么。如果通胀继续下降，并且澳储行在下月再次降息——这是市场当前的预期——我们可能会看到房价进一步上涨，买家活动在冬季进一步加剧。

这可能意味着下半年，特别是在住房供应依然紧张的首府城市中，市场竞争将更为激烈。

不过，目前来看，秋季为市场提供了一个相对稳定的背景。房价温和上涨，需求稳定，市场情绪持续改善。当然，不确定性依然存在——无论是全球还是本地层面。

昆州的租户正面临全澳最严重的租金上涨，住房供应严重短缺的情况可能会让租房者的处境进一步恶化。

根据周四REA集团发布的最新市场洞察报告显示，截至今年3月的一年内，布里斯班的租金涨幅在各州首府中位居第一，年涨幅达8.3%。

而昆州城郊地区的租金涨幅也达到相同水平，且其周租金中位数达到全国地区最高的650澳元。

报告显示，仅在2024年第一季度，布里斯班挂牌房屋租金中位数就上涨了3.2%，同样达到650澳元，显示出该州无论城市还是地区都未给租户带来任何缓解。

其中，租住公寓的租户所受影响更为严重，租金同比上涨5.2%；相比之下，独立住宅租金上涨3.1%。

PropTrack高级经济学家安妮·弗拉赫蒂（Anne Flaherty）指出，昆州是澳洲住房供应第二差的州，仅次于西澳。

“在满足人口增长带来的住房需求方面，昆州是全国倒数第二。上一个财政年度，住房建设的缺口为39%；再往前一年，缺口更高达45%。”

她表示，这种“持续性的住房建设不足”正在导致一个非常严峻的局面。即将到来的奥运会也会消耗大量劳动力资源，使得住宅建筑行业更难找到工人。多种因素叠加，意味着昆士兰目前的住房供应短缺情况在短期内并不会改善。

“考虑到昆士兰的供应前景，我们有很多理由感到担忧。”

她补充道：“我们建的房子远远不够，根本无法满足人口增长带来的需求。”

根据数据，截至3月的一年中，“布里斯班的租金涨幅超过全国任何一个首府城市，昆士兰州地区也紧随其后，两者涨幅均为8.3%。”

“无论是在大布里斯班地区还是昆士兰各大地区城市，我们都没有看到足够的租赁房源以满足不断增长的人口需求。虽然当前租金上涨速度没有2022至2023年那么快，但依然处于快速增长状态。”

弗拉赫蒂还表示，看到昆士兰地区的租金中位数与首府城市布里斯班及西澳首府珀斯持平，令人“非常震惊”。

“我们通常认为地区市场的租金会比首府城市更可负担，但现在布里斯班和昆士兰地区的租金几乎相同，这说明昆士兰很多地区城市对租户来说非常有吸引力，需求极高。”

澳洲住房可负担性恶化达到新里程碑，又一座首府城市以中位数房价100万加入百万澳元俱乐部——阿德莱德。

房地产网站Domain于周四发布的第三季度报告显示阿德莱德的中位数房价上涨11119澳元（或1.1%），达到1000202澳元，首次突破100万澳元大关。

这是第五个中位数房价突破七位数的首府城市，此前已有悉尼、墨尔本、布里斯班和堪培拉。

这一里程碑正值联邦大选期间住房可负担性问题再次成为焦点，总理阿尔巴尼斯和反对党领袖达顿均试图吸引首次购房者。

阿德莱德的纪录并非Domain最新报告中唯一的亮点。报告显示，悉尼（1692000澳元）和珀斯（917706澳元）的中位数房价也创下新高，Domain预计珀斯房价将在年底前突破100万澳元大关。各首府城市综合中位数房价也创下历史新高（1179000澳元）。

过去十年间，澳洲大部分地区房价大幅上涨，但部分城市涨幅更为显著。

霍巴特（Hobart）涨幅最为强劲，自2015年以来中位数房价上涨111%，目前为710077澳元，较335814澳元有所提升。

阿德莱德紧随其后，涨幅达110%（或524922澳元），中位数价格从475280澳元升至1000202澳元。

布里斯班也出现了大幅上涨，涨幅达108%，中位数价格从491431澳元升至1022026澳元。

在悉尼——这个本就是全国房价最高的地区——中位数房价上涨了82%，从2015年的930009澳元跃升至1691731澳元。

墨尔本的中位数上涨了60%，达到1035887澳元，而十年前为648527澳元。

堪培拉房价上涨72%，中位数达到1049067澳元，较十年前的608585澳元有所增长。

珀斯房价上涨51%，中位数从608312澳元升至917706澳元。

达尔文是唯一例外，房价在过去十年几乎持平。中位数房价仅上涨1%，从2015年的652173澳元升至659172澳元。

阿德莱德房价增长的驱动力是什么？

Domain研究与经济主管Nicola Powell指出了一系列需求驱动因素：“强劲的人口变化和住房需求等因素无疑支撑了房价增长。我认为，强劲的海外移民率以及正数州际移民意味着阿德莱德从强劲的人口流动中受益。”

Powell表示人口增长和供应不足共同推动了房价上涨。

“当你考虑远程办公等其他因素，以及阿德莱德的生活方式——过去五年间，人口增加了11万人。这相当于在五年内将Tea Tree Gully的人口规模添加到总人口中，”她说道。

“最终，供应无法跟上需求。”

Powell表示阿德莱德和其他首府城市房价仍可能上涨，但增长速度将因住房可负担性恶化而受到抑制。

尽管二月份的利率下调略微改善了借款能力，但Powell并不认为这对买家而言会成为“游戏规则改变者”。

“我们需要多次降息才能真正缓解财务负担。”

“除非住房贷款偿付能力显著改善，否则很难想象住房市场将转向另一轮明显增长趋势。”

过去五年来，澳洲房租涨幅接近40%，城市地区逐渐成为大家庭的集中地，而国际留学生更成为合租趋势的主力。

尽管各大政党围绕住房政策展开角力，力图吸引首次置业者选票，但租屋族的困境依然未见缓解。

根据房地产数据公司CoreLogic发布的《季度租赁报告》显示，全澳租赁市场的房源供应量仍远低于平均水平。

四周内，全国约有99,000处出租房上市，比往年同期的正常水平低了22%以上。

CoreLogic高级经济师埃齐（Kaytlin Ezzy）表示：“由于租金负担能力已达临界点，许多租客被迫选择合租，或延后独立生活，进一步减少了净租赁需求。”

自2020年3月以来，全澳租金已上涨38.4%，相当于每周多支付182澳元，年增租金平均达9,442澳元。

3月的空置率也进一步收紧至1.6%，低于去年12月的2.0%。

埃齐表示：“公寓租金再次上涨可能与国际学生需求的季节性增长有关，他们通常更喜欢高密度住宅。”

目前，悉尼仍是全澳租屋最昂贵的城市，中位数每周租金高达781澳元；相比之下，霍巴特以574澳元成为最便宜的首府城市，租金差距超过200澳元。

工党与联盟党均承诺推动总值达240亿澳元的住房政策，解决市场供应短缺问题，借此降低房价。然而，绿党批评两大党的做法“扼杀租屋族的梦想”，并承诺若进入少数政府，将对租金涨幅实施限制，并将涨幅限制为每两年一次。

CoreLogic周三表示，最近的移民数据缓解了住房需求，截至2024年9月的一年中，海外净移民人数略低于38万人，比上一年的峰值低30%以上。

昆士兰科技大学（QUT）住房安全研究小组主任布莱恩特（Lyndall Bryant）则呼吁，在住房供应问题解决之前，政府应考虑采取创新措施，兼顾屋主与租客的实际需求。

她建议无论哪个政党胜选，都应鼓励民众释放家中闲置的1,300万间卧室。

根据人口普查，全澳约有320万户家庭拥有一间空房，另有300万户有两间空房，还有120万户有三间或更多空房。

她表示，这些屋主多为年长者，虽资产充裕但收入有限，若不影响养老金，出租空房可为其带来额外收入。

“这也能舒缓屋主的生活成本压力，并提供共同生活所带来的身心健康益处。”布莱恩特说。