澳洲房产总值突破11万亿，再创新高！澳洲住房供应短缺加剧，2024财年缺口达62,000套

虽然悉尼和墨尔本这两大城市的房市低迷，但澳洲的住房总价值突破了11万亿澳元，再创新高。

统计局最新数据显示，2024年第三季度，全国住宅总价值上涨0.2%，达到11.032万亿澳元。

这几乎是年度经济产出的5.9倍。国际货币基金组织的数据显示，澳洲的年度GDP（国内生产总值）仅为1.881万亿澳元。

目前，全国住宅总量增至近1130万套。各地房价涨幅不一，新州和维州的房产总值分别下跌0.4%和1.1%，而南澳大幅上涨了2.4%。

统计局金融统计主管米什·谭（Mish Tan）表示，这种区域差异贯穿全年。“各州住宅总值的增长情况仍然存在差异，反映了当地市场环境的不同。”

较小首府城市的供需不平衡导致房价上涨，推动了全国房产总值攀升，例如，阿德莱德、珀斯和布里斯班的房产挂牌数量持续低于长期平均水平。

而悉尼和墨尔本的挂牌量已接近长期平均水平，市场供应相对更充足。

随着近期储备银行降息，市场预计墨尔本和悉尼市场可能会迎来反弹。

统计局数据显示，2024年第四季度，澳洲住宅均价下降至97.68万澳元。

新州仍是房价最高的地区，平均房价超过120万澳元。

其次是首都行政区，均价为95.68万澳元，而昆州以92.36万澳元排名第三。

北领地则是全国房价最实惠的地区，均价刚超过50万澳元。

在2024财年，澳大利亚住房建设数量比满足人口增长所需的住房数量少了62,000套，加剧了本已严峻的住房供应危机。 

尽管如此，这一数据实际上较2023财年（FY23）有所改善——当时住房短缺达到了110,000套。然而，这种改善并非源于住房建设速度的加快（仅比上一年多建了4,400套新房），而是由于人口增长速度的放缓。 

截至2024年6月的一年内，澳大利亚人口增长了552,000人，低于前一年同期的638,400人。 

根据澳大利亚储备银行（RBA）的数据，估算新住房需求时通常假设每户平均2.5人，同时还需考虑拆迁率，即为了新建住房而被拆除的现有住房数量。各州的拆迁率有所不同，全国平均约为10%。 

2024财年，仅有72%的住房需求得到了满足，而2023财年这一比例更低，仅为61%。 

在某些州，住房短缺的情况尤为严重。 

西澳的住房供应短缺最为突出，该州的住房建设速度在过去六个财年中一直跟不上人口增长的步伐。 

在2024财年，西澳仅建成了满足人口增长需求住房数量的48%，而2023财年这一比例更低，仅为36%。由于住房供应远远落后于需求，大珀斯地区的房价在过去一年中涨幅最为显著。

紧随西澳之后，住房供应最不足的地区是北领地和昆州，2024财年它们分别仅建成了所需住房的56%和61%。 

相比之下，新州的住房供应缺口为26%，维州为18%，南澳为12%。 

塔州和澳大利亚首都领地是唯一两个住房供应能满足甚至超过人口增长的地区。尤其是在塔斯马尼亚州，新增住房数量是需求的四倍以上。

尽管政府预计未来10年的人口增长将回归到疫情前的水平，但当前的住房审批量仍然较低，且远未达到弥补过去三年住房供应缺口的水平。这表明，澳大利亚的住房短缺问题可能会在未来几年持续存在，并对房价和租金市场造成更大压力。

根据澳大利亚房地产委员会（Property Council of Australia）与咨询公司Urbis发布的新数据，专用学生住宿（Purpose-Built Student Accommodation, PBSA）床位的供应量在六个月内激增近19%。其中，墨尔本、布里斯班和悉尼占据了这一快速增长市场的最大份额。

2024年下半年新增的5605张床位，使得该行业的供应总量从上半年约3万张床位增长至更高水平。这一增长反映出尽管澳大利亚两大主要政党都承诺削减国际学生数量以缓解住房压力，私营部门对专用学生住宿的投资需求依然旺盛。

“澳大利亚对专门为学生提供的住宿需求非常明显，而市场投资基础依然稳固，”房地产委员会学生住宿部门负责人托莉·布朗（Torie Brown）表示。

“两党均提出减少国际学生对城市住房市场影响的计划。我们认为，增加学生住房供给、减少学生对私人租赁市场的需求的最简单方法，是与行业合作，加快专用学生住宿的发展。”

私营部门对学生住宿市场的兴趣和资本投入正在迅速增长。今年1月，开发商Scape将其学生住宿资产注入一个60亿澳元的开放式基金，旨在让更多投资者进入这一新兴资产类别。

去年，加拿大房地产巨头Brookfield宣布，将在澳大利亚的学生宿舍床位开发规模扩大至20亿澳元，并与本地主要大学合作，提供急需的住宿资源。同年，新加坡主权财富基金GIC以16亿澳元的价格将其澳大利亚学生住宿业务出售给Greystar。

市场的复苏势头正在增强。根据Urbis的《学生住宿基准报告》，2016年至2024年间，澳大利亚每年平均新增6000张学生床位。然而，这一数字在2024年及2025年预计将减少一半。

报告预测，从2026年起，学生住宿床位的建设将加快，到2027年将恢复到每年新增6000张床位的水平。

目前，全国共有11,102张床位正在建设中，其中85%以上（9,492张）由私人学生住宿供应商提供。此外，全国范围内已获批准但尚未建设的床位有14,938张，另有9,565张床位正在等待开发审批。

Urbis董事克林顿·奥斯特瓦尔德（Clinton Ostwald）表示，澳大利亚东海岸三大首府城市占据了全国学生住宿市场的主导地位。

“未来三年，预计完工的床位数量将持续增长，开发商正努力进入供应紧张的悉尼市场。”奥斯特瓦尔德表示。

澳洲35,605张学生床位的供应管道中，墨尔本以8,875张床位排名第一，其次是布里斯班（7,118张）和悉尼（6,849张）。

西澳首府珀斯有5,354张床位，阿德莱德3,121张，而澳大利亚首都领地（ACT）仅有406张床位。

“过去12个月里，珀斯的学生住宿供应增长显著，市场正在积极应对国际学生数量的增加以及长期的床位供应不足问题。”奥斯特瓦尔德补充道。

两年前，西澳母亲罗伊在Broome面临租金上涨40%的困境，当时租户平均周租金为895澳元。

如今，据西澳房地产协会（REIWA）最新报告，Broome平均周租金已涨至1000澳元，三个月内上涨11.1%，居民们认为此涨幅不可持续。而罗伊也因无法找到合适租赁房源，无奈卖掉投资房产在Broome购房。她说，房贷现在比租金还低。更有人因为无法承担这样的成本增长而选择搬离。

REIWA主席怀特表示，布鲁姆已经达到了可负担性天花板标准，已经无力承受更高的租金，不能低估、掩盖或否认这些生活成本压力真的在伤害大家。

怀特说，，解决问题的办法是建造更多经济适用房和多样化住房，当地房价确实会随季节波动，但是房源也确实非常紧张，迫切需要找到增加住房供应的方法。

飙升的成本也意味着澳洲租户正被挤出市场， 可负担性水平降至历史最低点。

PropTrack数据显示，自2008年以来，租赁可负担性从未如此糟糕。收入中位数为11.6万澳元的家庭只能负担2024年7月至12月期间36%的广告租赁房产，而收入为7万澳元的低收入家庭只能负担2%的房源。

PropTrack高级经济学家兼报告作者摩尔表示，澳洲租户面临着18年来最严峻的条件，工资增长未能跟上租金上涨的步伐，当前租赁可负担性警报状态比疫情前和疫情期间又大幅恶化，对于低收入家庭来说，租房基本上是不可能的，这凸显了联邦租金援助和社区住房对低收入澳洲家庭的重要性。

自新冠疫情以来，澳洲租金已经上涨了48%，而家庭平均收入仅增长了19%，这给无房者带来了更大的压力。这些数据基于家庭将税前收入的25%用于租金，这意味着年收入中位数为11.6万澳元的家庭每周最多可支付555澳元的租金以达到这一门槛。

新州的租赁可负担性最为严峻，南澳和塔州紧随其后。维州由于墨尔本租金涨幅远低于其他首府城市，成为租赁可负担性最好的州。

但是，尽管如此，摩尔表示，对于租户来说，还是有一线希望，因为尽管租金仍然高企，但增长速度正在放缓，情况似乎正在改善，而租赁房源虽然仍然有限，但已经开始增加，租金增长速度的放缓为租户带来了些许喘息的空间。