澳洲廉价房需求激增，房价飙升！澳洲建筑成本加速上涨 房地产开发受阻

正如预期，由于圣诞假期的季节性影响，12月市场上的新上市房源数量较上月大幅下降，各方目光现聚焦于下月的报告，以了解今年市场的反弹表现。

根据PropTrack提供的最新房源报告显示，12月可供购买的新房数量较上月下降了64.6%，这一降幅仅次于悉尼的65.9%。

尽管如此，新上市房源数量较去年同期增长了12%。

报告还显示，市场上总可购买房源数量环比下降21%，同比下降2.6%。

从全澳范围来看，各首府城市的新房源数量环比下降61%，同比小幅增长0.2%，而房源总量较上月减少了17.4%，但较去年同期增加了6.7%。

报告作者卡梅伦·库舍（Cameron Kusher）表示，12月新房源数量的减少符合传统趋势，2024年也不例外。

“2024年的新房源数量表现强劲，为买家提供了比近年来更多的选择，更多的房源让买家有了更多选项和更长的决策时间，这导致近几个月房屋上市时间增加。 随着买家选择的增多，房价增长在2024年放缓，预计今年这一趋势将持续。”

根据报告，南澳偏远地区的新房源数量环比下降26.5%，同比下降1.9%。

总房源数量环比减少3.5%，但较去年同期增长了2.8%。

全澳范围来看，偏远地区的新房源数量环比减少33.5%，同比减少0.2%，而总房源数量在过去一个月减少了5.7%，过去一年则增长了4.7%。

Stadium Real Estate的瑞秋·劳里（Rachel Lawrie）表示，2024年伊始，市场表现强劲，新房源数量可观，买家数量也保持健康水平。

过去18个月，由于利率上升、新的最低租赁标准带来的额外成本以及对投资者征收更高税费，同时叠加生活成本危机，维州的出租物业减少了约2万套。

其他州根据租赁保证金数据的整体情况并未显示出与维州同样显著的下降趋势，但全澳范围内的物业销售正在改变房产所有权结构和房地产行业格局。

Ray White的数据显示，目前65%的拍卖卖家是自住业主，32%是投资者；而在买家中，自住业主占比高达77%，投资者仅占22%。

出租物业的减少引发了投资者群体和房地产行业的警告，他们认为市场上出租房屋的减少可能会推高租金。

维州房地产协会首席执行官Kelly Ryan表示：“这一下降强烈表明投资者正在退出租赁市场，这进一步意味着可供出租的物业减少，推高了租金价格，同时限制了租客的选择。”

但这种影响的显现需要更长时间。AMP首席经济学家Shane Oliver表示，短期内，一套出租物业被出售后，要么会被另一位投资者出租，要么会被自住业主购买，后者不再需要租房。

“短期内，投资者的抛售对市场的影响不大，长期来看，如果投资者持续净卖出物业，则可能导致租金上涨，因为可供出租的物业减少了。”

尽管如此，投资者的兴趣在2023年中触底后开始回升。最新官方住房贷款数据显示，截至9月的一年中，投资物业的新贷款承诺总额达到1250亿澳元，这是连续第七个月同比增长，比前一年增长了26%。

“住房信贷数据显示投资者信贷增长相对强劲，”Oliver博士说。“这表明进入市场的投资者比退出市场的更多。”

各州的市场动态不同，维州的出租物业减少尤为显著。

根据租赁保证金数据，维州的租赁保证金数量从2023年3月的676,791减少到2024年9月的652,766，下降了近4%。

相比之下，同期昆士兰州的租赁保证金略微增加，从620,674增至624,504；新南威尔士州作为最大州，在可用数据的时间段内，租赁保证金也略有增长，从2023年9月的966,172增至2024年9月的969,006。

出租物业的减少对维州依赖租赁管理收入的小型房地产机构带来了挑战。在房地产市场低迷、销售佣金减少的情况下，租赁管理业务（俗称租赁名册）通常是收入的稳定来源。

Ray White集团首席经济学家Nerida Conisbee表示，尽管维州出租物业总量净减少，但Ray White在该州的管理物业数量同比增长了8%，达到61,333套；全国范围内增长了6%，达到218,606套。

“许多小型独立机构正在出售业务，”Conisbee女士说。

即使出租物业数量没有显著减少，市场也面临增长不足的问题。新州房地产协会首席执行官Tim McKibbin指出，目前出租物业的增长速度远远落后于人口增长速度。

最新的PropTrack数据显示，澳大利亚的房产热点吸引了大量追求实惠的买家，对负担得起住房的巨大需求推动了这些地区房价的快速增长。

尽管去年广受期待的降息并未实现，但许多追求性价比的买家仍活跃于2024年的房地产市场，尤其是在房价低于50万澳元的郊区。

这些实惠的郊区中，不少地区录得了最高的价格增长，这表明今年类似的廉价地区可能会延续这一趋势。

通过分析年度价格增长、买家需求以及房产上市后的成交速度等多个指标，研究揭示了最受欢迎的郊区以及未来可能爆发的地区。

数据表明，高利率促使许多买家转向更实惠的地区，尤其是在仍有可能以较低成本购房的澳大利亚偏远地区。

PropTrack高级经济学家Angus Moore表示，澳大利亚当前房价负担能力的极大挑战使得买家更倾向于价格较低的地区。

Moore先生说。：“房价增长最强劲的城市通常是价格更实惠的城市，特别是珀斯和阿德莱德，在过去一年中录得了两位数的增长，珀斯涨幅接近20%。”  

在年度房价增长榜单中，西澳大利亚杰拉尔顿的Rangeway以47.6%的惊人涨幅位居榜首，即便如此，该郊区的房价中位数仍仅为267,000澳元，仅为珀斯房价中位数的三分之一。  

附近的Spalding房价也迅速攀升，增长39%至332,000澳元。  

昆州汤斯维尔的多个经济适用区，如Vincent、Heatley、Cranbrook、Rasmussen和Condon，房价涨幅超过35%，但这些地区的房价中位数仍低于50万澳元。

汤斯维尔因其非正式的“澳大利亚军都”地位，吸引了大量为工作迁移的居民和寻找高回报资产的投资者，这些因素进一步推动了当地房市的需求。  

昆州的罗克汉普顿和格拉德斯通的多个郊区在过去一年中房价上涨超过30%。  

在珀斯东北部，Midvale、Girrawheen和Balga等地区房价增长高达35%，但这些地区的房价仍低于珀斯的整体中位数。

阿德莱德的房价增长集中在北部经济适用区，包括Davoren Park、Elizabeth North和Smithfield Plains，这些地区的房价涨幅超过20%。

通胀回落之际，建筑成本却在加速上涨。虽然澳洲住房缺缺，但艰难的营商环境却让建筑商不愿启动更多项目，导致新房开工量在低位徘徊。

研究公司CoreLogic的最新建筑成本指数显示，去年12月至今年12月，独立屋的建造成本增长了3.4%，高于上一季度的3.2%。

相比之下，整体通胀数据已经明显缓和，统计局最新的年度通胀数据只有2.3%。

自全球疫情爆发以来，建筑成本指数涨幅超过30%。建筑行业面临着极其困难的经营环境，2023—2024财年内，超过2800家建筑公司破产。

澳洲建筑协会（MBA）会长沃恩（Denita Wawn）说：“大多数情况下，建筑合同采用固定价格的形式，而这些合同通常在实际施工前12 个月签订，甚至更久。”

“过去 5年，建筑成本大幅上涨，建筑商因为预算超支而陷入困境，导致破产率达到了近年来的高点。”

由于财务挑战，许多建筑商选择退出，新房开工率徘徊在近十年来的低点。

沃恩说：“尽管我们迫切需要建造更多住房，但许多建筑商告诉我们工作量不足，因为投资者看不到经济效益不愿投资。”

她表示，劳动力短缺、生产率下降、工会的各种要求带来的延误都在打击建筑行业。

虽然建材的供应状况已趋于稳定，但价格依然居高不下，部分原因是电价上涨。电价是影响钢材和水泥等建材价格的重要因素。

此外，繁琐复杂的法规需要耗费建筑商额外的时间和资源。

沃恩说：“一些建筑商最大的挫败感是，那些因为遵纪守法而导致成本增加的公司在价格上竞争不过不守法的公司，但监管机构缺乏追究不法公司责任的资源。”

除了不断上涨的建筑成本，融资难、融资成本高、漫长的审批等待时间以及配套基础设施不同步，都给建筑行业带来了更多挑战。

澳洲城市发展研究所（UDIA）敦促政府对绿色住宅、基础建设加大投资，改善房屋的可负担性。