2025澳洲房价预计仅上涨3%！昆州超过300个地区 收入超20万澳元才买得起房

2025年澳洲住宅房价预计仅上涨3%，这一增长主要得益于预计中的降息将给目前冷却的市场注入活力，这是《澳大利亚金融评论》对房地产专家和经济学家的调查结果。

目前的放缓已经显现出来，12月全国住宅房价下跌了0.1%，这是近两年来首次下跌。悉尼和墨尔本引领了这波下降趋势，市场难以消化大量待售房源，而买家又受到高借贷成本的压力。

Barrenjoey的首席经济学家Jo Masters表示：“我们预计，悉尼和墨尔本的房价还有进一步下跌的空间，其他主要首府城市的房价也会在未来六个月内走软，但下半年随着降息和实际收入的增长，市场活跃度会提升，因此到2025年全年房价不太可能继续下跌。”

2025年3%的增长预测，与去年4.9%的全澳增长率相比，明显放缓。去年尽管12月放缓，但全年房价依然实现了稳步上涨。

根据CoreLogic的数据，去年珀斯、阿德莱德和布里斯班表现抢眼，分别上涨了19.1%、13.1%和11.2%。而悉尼的房价仅上涨2.3%，墨尔本则下跌了3%。

不过，即使是去年小型首府城市的强劲增长，今年也被预计会有所放缓，因为买家在高房价面前望而却步。

影响房价走向的一个关键指标是每周的拍卖成交率，而去年年底这一指标已经降至仅50%出头。

“拍卖清盘率反映了住房市场的疲软，与悉尼和墨尔本的房价进一步下跌相吻合，悉尼和墨尔本的市场库存量高于五年平均水平，因此房价正在下跌。而在全国其他地区，库存量正在回升至平均水平，房价增长开始趋于平稳。”

“借贷能力仍将受到限制，因为家庭收入的改善速度比我们预期的更慢，我们也将首次降息的预测时间从2月推迟到5月。”

Barrenjoey预测2025年全国房价增长1.4%，其中布里斯班预计上涨4%，悉尼仅上涨0.6%，而墨尔本则下跌0.5%。

Jarden的首席经济学家Micaela Fuchila表示，清空率高于65%通常会在六个月后带来房价增长。

“因此，目前的市场条件表明，房价在短期内可能会维持横盘，毕竟当前平均清空率低于60%。”

REA Group经济研究执行经理Cameron Kusher预测，今年全国房价将上涨1%至4%，其中珀斯和阿德莱德的涨幅可能达到6%，布里斯班5%。

在2025年年中之前，利率可能不会下降，而即将到来的联邦选举也会对住房市场产生抑制作用，Kusher先生补充道。

尽管过去两年利率飙升，住宅房价依然节节攀升，使得很多人难以负担。但这种增长本身也限制了房价进一步上涨的空间。悉尼的房价中位数接近120万澳元，比去年贵了约6.4万澳元；而珀斯的房价中位数则上涨了15.2万澳元，达到约81.3万澳元。

Oxford Economics Australia的高级经济学家Maree Kilroy表示：“目前住房负担能力降到了自2008年以来的最差水平，全国范围内需要47%的家庭收入来偿还房贷，这种对买家的持续压力继续将需求引导至价格较低的房产。”

最新数据显示，新州一些最美丽的海滨小镇房价自高峰以来已暴跌超过20%，为购房者带来了不少海边“捡漏”的机会。

这些地区主要集中在悉尼以北的Byron Shire和以南的Shoalhaven，这两个海滨热点地区的房价在2022年疫情期间达到巅峰。受疫情和超低利率的影响，大量人群涌向这些“换海景”的目的地，导致房价飙升。

CoreLogic澳大利亚研究主管Eliza Owen表示：“在疫情期间，当利率处于历史最低水平时，需求呈现疯狂状态，许多地区的房价被严重高估，目前，这些市场的调整幅度比其他长期保持价格稳定的市场更大。此外，人们现在开始寻找其他地方的购房选择，这也缓解了一些地区的价格压力。”

在这些下跌地区中，Byron郡的Ocean Shores价格降幅最大，从2022年3月的高峰下跌22.7%，目前房价中位数仅为1,246,512澳元。

紧随其后的是Shoalhaven的Culburra Beach，房价自2022年6月高峰以来下跌22.3%，目前房价中位数为885,495澳元。

附近的Shoalhaven Heads房价也下降了21.6%，至1,111,763澳元；拜伦郡的Brunswick Heads下跌20%，至1,248,119澳元；而Suffolk Park的房价下降了19.1%，至2,019,095澳元。

Ocean Shores所在的布伦瑞克谷地区在疫情期间房价大幅上涨，因为它是该地区最实惠的地方之一，但现在价格已回落。

North Coast Lifestyle Properties的地产经纪人Nathan Donnelly表示：“我喜欢Ocean Shores，但从房产角度来看，它比较平淡无奇。虽然有一些地势较高的区域可以看到拜伦湾的景色，但许多位于高尔夫球场附近的低地房产在2022年的洪水中受到影响，导致房价中位数下滑。”

他还提到，该地区缺乏主街或餐馆区等吸引力。“它的主要商业区只有一个超市和一些特色商店，没有让人感到活力四射的中心地带。”

离Ocean Shores南部仅5公里的Brunswick Heads常被称为“下一个Byron Bay”，但与17公里外的Byron Bay相比，它的热闹程度还有很大差距。疫情期间，该地区房价上涨了30%-40%，但随后回落了20%。

Owen表示，这些海滨避风港的需求正在减弱。

“很多人正在回到工作或学习岗位，加上失业率可能在2025年上升，一些人将不得不放弃在家工作的选择，重新回到城市。”

在这两个地区之外，新州远南海岸的Eurobodalla地区Narooma的房价也下降了16.8%，目前中位数为784,954澳元；而位于Kiama以南的高端地区Gerroa房价下降了16%，至2,054,389澳元。

不过，仍有少数地区房价超过了2022年的高峰，例如位于新州与昆州交界的Tweed Heads South，自2022年4月以来价格上涨了13.6%；而附近的Tweed Heads则上涨了9.2%。

在昆州，超过300个地区的购房者年收入需要超过20万澳元才能买得起房。

这让大多数有购房梦想的人望尘莫及，因为昆士兰州的周薪中位数仅为1872澳元，折合年薪约9.7万澳元。

Finder分析了昆州1005个郊区的按揭和PropTrack数据，发现现在仅有159个郊区的购房者可以凭借不到10万澳元的年收入购房。这意味着护士、警察、消防员或幼儿园教师等普通单薪家庭在846个郊区无法实现购房梦。

甚至那些传统上被认为负担得起的郊区，现在也难以企及。在Ipswich、Logan和Moreton Bay的一些地区，买房需要年收入超过20万澳元。

布里斯班大都会地区的房价中位数现在已达到88万澳元，购房者需要年收入178,986.04澳元才能负担每月4325澳元的还贷。

就算转向公寓市场，情况也好不到哪去。在布里斯班购买一套普通公寓，现在需要年收入123,052澳元。

Finder的个人理财专家Taylor Blackburn说道：“虽然有报道称澳洲房价开始下跌，但从这些数据来看，你可能感觉不到，在每个首府城市，买房所需的收入都远高于平均薪资。而且这些数据假设你将薪资的30%用于还贷——但理想情况下，这个比例应该更低。”

黄金海岸Bilinga的购房者需要最高的年收入——令人瞠目结舌的902,557澳元。

不过，过去12个月该海滨郊区仅有10套房产成交，其超过440万澳元的房价中位数可能受到开发商购买的影响。

紧随其后的是高度稀缺的Teneriffe，其房价中位数为410.5万澳元。

数据显示，一个家庭需要年收入834,929澳元才能负担每月20,177澳元的按揭还款。

目前，在布里斯班、黄金海岸和阳光海岸的8个郊区，家庭年收入需超过50万澳元才能买得起房。

但不仅仅是这些优质地段需要高收入才能购房。

在Willawong购房需要超过32万澳元的年收入，而Logan-Beaudesert地区的Forestdale和Carbrook也要求买家年收入不低于32万澳元。

对于单薪家庭，年收入为7万澳元的购房者，现在仅能负担昆士兰州62个郊区的独立房产或71个郊区的公寓。

在布里斯班大都会地区，单薪买家无法负担任何一个郊区的独立房产，仅有三个公寓选择——Brassal、Kooralbyn和Beachmere。

在黄金海岸和阳光海岸，没有任何郊区可以选择，最便宜的市场Stapylton也需要年收入73,221澳元。

《时代报》报道，由于利率上涨、土地税增加以及上班族重返市区办公室， 现在买家可以在维州一些最受欢迎的沿海城镇，以八折的价格购买到海滨房产。

热门地区如Port Fairy、Barwon Heads以及Mornington半岛的部分邮编区，自经历 了2022-23年疫情封城后的房价高峰期之后，当地的房价录得了两位数的下跌。

其中跌幅最大的是Port Fairy，根据CoreLogic的数据，从2023年3月的最高峰到 2024年11月，当地独立屋中位价下跌了23.8%，降至87.6万澳元。

其他跌幅超过20%的地区还包括Barwon Heads（11月时的中位价为140万澳元）、 Mount Eliza（159万澳元）、Rye（103万澳元）、Sorrento（190万澳元）、 Blairgowrie（129万澳元）以及Tootgarook（约92.6万澳元）。

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，封城期间沿海小镇的房价大幅飙升，但随着 移居至偏远地区的人数减少、购房可负担性加重，以及土地税上涨，这些地区的需 求和增长显著下降。

“许多地区的房价已经超出合理价值，抑制这些市场的不仅仅是利率问题。”

早在2022年5月加息开始前，可负担性问题和人口迁移减少，就已经减缓了这些地 区的房价增长。

封城的结束也使得离开城市的人数减少，需求回落。

虽然2024年的土地税增加并非引发价格下跌的初始因素，但Lawless指出，这加重 了成本，迫使部分业主在需求减缓的情况下卖房。

“由于市场库存水平高于平均值，卖房的环境仍然低迷。”

Lawless预测，较低的价格可能会吸引买家进入这些地区，特别是那些距离墨尔本 通勤距离较近的地方。

不过，他也发出警告。

“只要新的土地税政策持续，我们不太可能看到度假房或投资房买家的明显回升。”

RT Edgar Bellarine的总监Brock Grainger表示，一些买家正在抓住这个机会，利 用价格下跌的时机入市。

“精明的买家会这样，他们会从低点买入，而澳洲的房产市场不会长期低迷下去。” “一处房产打折20%，对买家来说是一个很好的机会。”

单在Ocean Grove，已经有300至350处房产挂牌出售，大多数是跨州或国际的买家 在未看房的情况下购入。

不过，目前的房价并没有触底。在疫情期间，沿海小镇的房价大幅上涨，其中一些 地区如Venus Bay、Sorrento和Tootgarook的涨幅超过了70%。

即便经历了最近的下 跌，当前的房价仍然高于疫情前水平，涨幅从East Geelong的10.8%到Lakes Entrance的49%不等。