澳洲房贷新政呼声高涨：专家提议降低缓冲率至1.5%-2%

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首次购房者应能够借更多的钱来获得住房贷款，这是由一项联邦住房贷款调查提出的建议，该调查预计会建议政府放宽银行贷款限制。

据ABC了解，由自由党参议员Andrew Bragg主持的调查将在最终报告中建议澳大利亚审慎监管局(APRA)在制定银行贷款政策时，新增一项明确考量借款人困境的职责。

报告还可能建议更新银行业守则，为首次购房者提供更多灵活的房产拥有选项，包括允许父母与子女共同拥有房产产权，或其他非家庭成员的共同持有方式。

目前，APRA的主要职责是通过关注贷款机构是否承担过多高风险贷款来维护金融稳定，而并未考虑其政策对借款人的具体影响。

调查预计建议修改APRA的职责范围，新增具体义务来考虑政策对首次购房者的影响。

随着澳联储从2022年5月开始加息，调查听取了多方证词，显示越来越多的首次购房者无法获得贷款。

目前，贷款机构限制澳人承担过多债务的方式之一是，当他们评估贷款申请者时，必须考虑申请者是否能在更高利率下偿还贷款。

目前由APRA设定的偿付能力缓冲区为3%。

这意味着，如果您今天申请贷款，获得的浮动利率是6%，贷款机构会评估您在9%利率下的还款能力。

APRA表示，缓冲区应维持在3%。

本周早些时候，APRA主席John Lonsdale拒绝了部分大型银行、抵押贷款经纪人、房地产团体和行业协会提出的降低缓冲区的请求，确认缓冲区将维持在3%。

Lonsdale表示，银行在某些情况下已经可以使用较低的缓冲区。

他说：“在决定保持政策不变时，APRA考虑了高家庭债务、信贷增长加速、生活成本压力持续、就业市场疲软以及地缘政治风险加剧等因素。”

“尽管房价涨幅有所缓和，但价格仍比疫情前高出40%，家庭债务相对于收入的比例较高，不论与长期趋势相比还是与国际同行相比都是如此。”

“如果发生不利的经济情况，这种高家庭债务是一个主要的脆弱性因素。”

Lonsdale表示，监管机构已经观察到不良贷款数量的增加，尤其是失业率上升的情况下，不良贷款可能进一步增加。

然而，随着住房可负担性成为一个重要的选举议题，修改贷款规则以帮助首次购房者获得融资可能会成为联盟党在联邦选举中的一项政策。

参议员Bragg表示，“APRA严格执行3%的缓冲区，对潜在首次购房者造成了不成比例的影响。”

调查听取了包括两家四大银行在内的群体证词，显示抵押贷款的可获得性已经严重向高收入者和富裕人群倾斜。

ANZ和NAB对调查表示，有理由放宽缓冲区以改善住房市场的准入条件。

这些观点得到了澳大利亚银行业协会和部分抵押贷款经纪人及房地产团体的支持。

但包括澳大利亚最大的银行CBA和另一家四大银行Westpac在内的其他机构认为，缓冲区应保持现状。

消费者团体如Financial Counselling Australia和Mortgage Stress Victoria也向调查表示，提高缓冲区可能会带来过大的风险，让澳大利亚人更容易陷入过度负债并失去房屋。

参议员Bragg表示，不可能存在一个完全没有风险的系统，而调查收到的来自Housing Industry Association等机构的证据表明，住房拥有率正在下降，同时租房者的比例在上升。

“3%的缓冲区是在官方现金利率为0.1%时实施的，但委员会收到的证据表明，随着我们接近加息周期的顶点，这一水平可能过高，”参议员Bragg告诉ABC新闻。

澳大利亚金融经纪人协会（FBAA）呼吁联邦政府施压监管机构，要求降低房贷缓冲率，尽管澳大利亚审慎监管局（APRA）希望将其维持在3%。

位于布里斯班的一位房贷经纪人George Samios，同时也是该协会的成员，他在接受ABC新闻采访时表示，由于高利率和3%的缓冲率，许多客户很难获得住房贷款。

他说：“这只会让人们继续留在租房循环中，支付他人的房贷，这让他们感到非常沮丧。”

Samios表示，与其用3%的缓冲率“惩罚首购族”，不如将其降低至1.5%-2%。

“以两人的平均收入，澳人甚至买不起一套普通的房子。我们告诉人们，他们只能买得起两居室单元房，而这些人其实想买一套房子，降低缓冲率能让他们实现这个目标。”

他补充说，缓冲率的降低应适用于所有借款人，而不仅仅是首购族。

为了避免大规模的房贷违约，银行必须按照法规储备一定比例的资本，以应对贷款可能无法全额偿还的风险。这些规定在全球金融危机后变得更加严格，以减少金融系统中的“风险”。

调查发现，对于拥有贷款保险（LMI）的首购族房贷，风险权重被认为“过高”，相比之下，通过父母担保的房贷风险权重较低。

报告指出，对于许多澳人来说，贷款保险是他们获得房贷的唯一方式，尤其是在无法获得父母担保的情况下。

预计调查委员会将建议政府要求APRA制定审慎指引，允许贷方在特定情况下降低首购族房贷的资本风险权重。

自由党参议员Bragg表示，目前的资本风险权重系统“让许多首购族房贷比它们应该的成本更高”。

金融分析师Jonathan Mott及其金融服务公司Barrenjoey向调查委员会建议，APRA应考虑调整风险权重，以惠及年轻借款人。

对首购族的房贷适用更低的风险权重，可以减少银行需要持有的资本，进而降低年轻借款人的贷款利率。

Barrenjoey的模型显示，如果将银行为首购族持有的资本减少30%，首购族支付的贷款利率可降低0.29%。在30年的贷款期内，这将为购买新房的首购族节省约37,300澳元的利息（以60万澳元贷款为例）。

模型还显示，这些潜在的风险权重调整可使首购族的借款能力增加1%-3%。

Barrenjoey预计，随着首购族对进入房地产市场的需求增加，在住房供应充足的情况下，每年可能新增3万至5万笔首购族贷款。

调查还听取了关于为首购族提供更灵活的房屋所有权选择的建议，例如允许父母成为子女房产的共同产权人，或探索非家庭成员的共有产权选项。

预计调查委员会将建议政府提供更多机会，帮助首购族进入房地产市场。

委员会可能会建议政府与银行协商，探讨如何通过现代化《银行业行为准则》来促进共有产权的贷款场景。

工党和绿党反对任何有关降低贷款可负担性缓冲率的提案，并可能在调查报告中提出异议。

工党参议员Jess Walsh将主张，放松贷款规则可能推高房价，同时让首购族面临他们无法负担的更高风险，并增加金融系统的风险。

Walsh参议员提到，工党目前的政策包括建造更多住房，以及“帮助购买”（Help to Buy）共享产权计划，该计划允许购房者仅需2%的首付款。

绿党参议员Barbara Pocock则表示，如果银行真的想帮助首购族，他们可以考虑免除房贷保险费用。

她认为，降低缓冲率只会“增加银行利润，同时让一些最脆弱的购房者承担更多风险和隐患”。

Pocock参议员认为，解决住房危机的更好办法是逐步取消投资者的房地产税收优惠，寻找更多可负担的住房供应，并保护租房者权益。

编译：Renee

原文链接：

https://www.abc.net.au/news/2024-11-28/first-home-buyers-easier-access-to-finance-lower-mortgage-buffer/104655062