楼市要塌了？澳洲房东，紧急卖房！

撑不住了，真撑不住了！

澳大利亚房地产市场正面临重大转变

越来越多的房东，开始紧急抛房！

根据PropTrack的数据，澳洲主要城市的新房源数量达到10年来最高水平。

全国范围内，从9月到10月，房源上市量增加了21%

墨尔本的增幅达到惊人的33%。    

阿德莱德紧随其后，月增幅为26%

而布里斯班和悉尼的增幅分别为15%和13%。

现在澳洲新上市的房源数量达到10年来的最高水平 

达尔文中央商务区约有 36％ 的卖家亏损，卫星城帕默斯顿约有 30％。

悉尼第二大中央商务区帕拉马塔四分之一的卖家都亏损了。

平均而言，他们的售价比买入价低了约 5 万美元。

但是，就是亏损，房东也要卖房。

由于储备银行不愿降低利率，投资者抛售他们再也负担不起的房产，这很可能导致了销售亏损。

CoreLogic 的数据显示，在墨尔本外Sunbury 地区的房产挂牌总数与之前五年的平均水平相比大幅上涨了 90.6%，

Melton/Bacchus Marsh 地区的房产挂牌总数也上涨了 58.2%。

在悉尼，Rouse Hill/McGraths Hill 的房屋挂牌量与前五年平均水平相比上涨了 48.6%，而 Blacktown North 地区的房屋挂牌量则上涨了 24%。

维多利亚州有近 4000 处前出租房产挂牌出售，这进一步加剧了原本就稀缺的出租供应。   

受税收负担增加和资本收益下降的影响，投资者上个月从墨尔本撤离的步伐加快。

新南威尔士州的投资者也大量退出

在悉尼，共有 2372 处投资者拥有的房产挂牌出售，比一年前增加了 17％。

全国范围内，上个月共有 13,198 处前租赁房产挂牌出售，比去年同期增长 10.7%，占所有挂牌房产的 19.3%。

新南威尔士州的新土地税制度（免税门槛将冻结在 2024 年的水平）将刺激投资者到其他地方买房。

维多利亚州房地产市场在价格增长方面仍然是各大州中最为疲软的，近几个月的成交量也有所下降。”   

州政府税收变化引发了 2023 年下半年投资者抛售的激增，导致库存积压

在放弃了提前降息的希望后，绝望的房主纷纷以低于购房价的价格出售房产，一些城市地区多达五分之二的卖家遭遇亏损。   

亏损最为普遍的是墨尔本、珀斯和达尔文的中央商务区，以及悉尼第二大中央商务区帕拉马塔。

其他显著损失出现在悉尼地区的赖德、史卓菲和宝伍德，以及维多利亚州的菲利普港和斯托宁顿地区。

与去年和五年平均水平相比，房屋挂牌总量的上升反映了市场的疲软，尤其是高端市场

北部海滩的房屋挂牌总数同比增长了 18.6％，与五年平均水平相比增长了 21.1％。

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悉尼同样房源开始堆积如山

与之前五年的平均水平相比，过去四周内西区新房源数量增加了 24.1%

萨瑟兰（21.6%）、东部郊区（10.7%）、北部海滩（8.8%）以及市区和内南区（8.4%）的新房源数量也高于平均水平。   

澳大利亚房地产市场正面临重大转变，越来越多的投资者选择出售其投资房产。

最新的 2024 年 PIPA 年度投资者情绪调查描绘了一幅令人担忧的租赁市场未来图景，投资者退出的速度比进入的速度更快。   

14.1% 的投资者在过去一年中出售了至少一处房产

抛售幅度最大的是布里斯班，接受调查的投资者中有四分之一的人抛售了房产（26％，上涨 3.3 个百分点）

其次是墨尔本的（21.7％），悉尼的 14.9％，阿德莱德的 4％，珀斯的 4％，达尔文和堪培拉各 1％。 

调查中一个令人担忧的趋势是，想要入市的投资者越来越少。   

认为现在是投资住宅物业好时机的投资者比例已下降至 45%，低于 2023 年的 55%、2022 年的 58% 和 2021 年的 62%。

在过去 12 个月内，只有 24% 的受访者购买了房产，而 2022 年这一比例为 37%。

这与繁荣时期形成了鲜明的对比

悉尼的房产在加速出售

由于买家需求减少和库存过剩，超过一半的悉尼房屋卖家选择在拍卖前达成交易，而不是冒着找不到买家的风险。

为什么要抛售，原因有三

移民数量

稍后移民要大幅缩减，楼市会受到影响         

澳洲影子财长泰勒表示，如果联盟党执政，第一年海外净移民数量会减少37%。在接下来的一年中，净移民数量会在现在的基础上再减少25%。

联盟党党魁达顿不止一次公开表示，会缩减移民和留学生数量。

工党在明年也要进行大幅度的削减移民政策

这一定会影响楼市。

预期下降，也造成了投资者抛售房产。

税费

投资者离开市场的原因包括成本上升、土地税增加以及政府收费增加。

澳洲在不断提高土地相关税费，由于州政府的税收变化和低迷的投资回报加速了投资者的外流，

税收负担增加，越来越多的房东离开澳洲楼市。

现金流

2024年澳大利亚经济增长乏力，经济增长速度低于人口增长速度。

这种情况加上生活成本的大幅上涨，意味着许多家庭的财务状况已经恶化，没有能力在住房上投入更多的钱。

而且澳洲房产持有和维护租赁物业的成本上升。

物业管理费、保险费以及满足新住房标准等大幅增加。

高达 42.7% 的投资者目前面临现金流紧张的问题，而十分之一的投资者不得不动用储蓄来弥补资金缺口。

与疫情期间相比，70% 的投资者每年的抵押贷款还款成本增加了 10,000 至 60,000 澳元。

仅去年一年，三分之一的受访者就面临 11% 至 20% 的开支增长

包括更高的土地税、合规和最低标准改善、财产保险和物业管理费。

35.4%的投资者将土地税和政府收费上涨作为抛售房产的主要原因。

他们的开支上涨了 21% 至 60%。

政府态度

房东对维多利亚州的评分最低，称其为全国对房地产投资者最不友好的州或领地，其次是澳大利亚首都领地和新南威尔士州

它们都被视为反对房地产投资。    

利率

澳大利亚四大银行中的两家改变了对澳大利亚储备银行最终调整利率时间的预测，将预期日期从 2 月移至 5 月。   

储备银行将官方现金利率维持在 4.35%，这是自上次上调利率以来的 12 个月。预计至少要到 2 月份才会有变动，甚至可能更晚。

部分卖家认为市场短期内不会好转，心灰意冷，抛售房屋。

但随着抵押贷款还款额的增加，一些人别无选择，只能出售。

投资者已经厌倦了成为州政府的摇钱树。

他们对于不断施行的租赁改革、房产税以及不断增加的合规成本感到厌烦。

政府政策严重影响了许多房地产投资者的信心。

持有和合规成本上升，加上新的房地产税，澳洲利率太高，移民的减少，预期的下降，这些被认为是大规模抛售的主要原因。   

其中，政府层面，要负主要责任。

你们对澳洲房产抛售怎么看？