选新西兰老破小学区房,还是直接上私校,有人算了一笔账……
几十年来,许多家长都愿意花高价买奥克兰“双文法”学区的房子。
01
双文法学区 vs 奥克兰近郊
Nigel Fisher有3个孩子,家住奥克兰Remuera的Benson Rd,在著名的“双文法学区”外100米。
但他不后悔在这买房。
“不管多少钱,每个月存200或300也好,存下来钱去你喜欢的地方买房,等准备好的时候就将孩子送去私立学校。”
CoreLogic的数据显示,双文法学区里的房子虽然有学位,但屋况往往都比例如Henderson那里的房子差,一样的价格,不一样的居住体验。
而且有数据显示,住老破小学区房念名校,和住近郊大房子念私校,开销差距其实没想象中大,甚至念私校的还更省钱。
但也有人会觉得,虽然学区房价格贵,但既省学费,房子本身增值也快,算下来还是略胜一筹。
为了验证“买学区房免费读名校”还是“买近郊房付费读私校”划算,本地媒体NZ Herald做了一个分析,以远离市区的Henderson、Papatoetoe和靠近市区的Onehunga以及Mt Albert为例,分别作对比。
首先看情景一:2023年买房,2027年卖出。
假设在各区买房的首付都是429,800纽币(统一为Remuera三居室物业价格的20%),根据目前各区的市场价、当前利率和预计未来的出售价格,在上述5个地区买一套中等价位的3居室物业后,购入、出售价格,以及5年内的利息支出如下:
按照这种粗略的方式计算出来的数据,在Papatoetoe买房并送孩子去念私校居然是最便宜的一种选择——5年下来需要你自掏腰包的费用大概是12万纽币。
而双文法校区的话,净总支出是17.7万纽币,Mt Albert更是需要22.2万纽币。
当然,这个模型相当简略且理想化——房屋购入价是CoreLogic的房价中位数,房屋出售价是根据年增长率4%计算,利率取6.5%,学费也是参考了奥克兰20所顶尖学校的平均值,而且没有考虑任何突发情况(如房价暴涨/暴跌),所以说这也只是一种参考而已。
Fisher说,他12岁的儿子在Pakuranga的Saint Kentigern College上学,每年学费两万六,16和17岁的俩女儿在Remuera的Baradene College of the Sacred Heart就读,学费每人6千纽币,但算上课外活动的话,三个孩子的开销其实是一样的。
他们家的经济条件能够负担得起双文法学位房,但Fisher觉得,“学区房”这三个字的含金量已经大不如前了。
02
涨跌终有时
之所以说上面的模型只能作参考,是因为如果把类似的条件放在不同的时间段,得出的结果也会大大不同。
如果我们把场景二设置为2019年买房,2023年卖房,首付相应调整为350,400纽币,5年学费仍然是134,635纽币,年利率设定为4%,买入售出价均使用历史数据,那么结果将是下面这张表格那样:
在这个时间段内,买学区房的投资回报简直完胜,买Papatoetoe的反而亏得一塌糊涂。
03
低点买入,未来3年卖出?
如果持有时间再长一些,情况又会如何?
这次我们把场景三设置为2019年买入,2027年售出。
在这个模型中我们加入更多变量——持有房子10年,分别有俩孩子各自念了5年书,首付和利率以及售出价格分别按照上述两个模型计算,那么最终结果如下:
这一次,双文法学区房依然完胜。
04
因地制宜结果如何?
很显然,不是所有人都能拿出能在Remuera买三居室房子的首付的,上面情景一的设置多少有点不切实际。
如果我们设置的场景四的各项参数都和场景一相同,但首付金额取各区房价的20%(最低首付金额)计算,结果又是如何呢?
可以看到,如果将首付都调整为两成之后,从收益角度来看,双文法学区依然是最优解。
需要再次强调的是,上面的模型都只是粗略计算,不能一概而论。
但各位也不妨将具体的数据代入表格,尝试给自己一个参考。
而在这篇报道下面,许多奥克兰本地人也分享了自己的想法。
“我们家孩子当初自己选择了家门口对面,有自己朋友的低decile分数学校,而不去搭公交也能到,我们勉强也能付得起的精英学校。
“他们在家匆匆吃了早餐,穿过朋友家的后门,刚好能在铃声响起时准时到校。
“现在他们40岁出头,房贷已经还清了,而且还有了高薪工作,我们很庆幸当初听了孩子们的建议。”
“我两个侄子都就读于奥克兰文法学校(其中一个还在那儿)。不得不说,无论是在学术还是体育方面,他们的表现都非常出色。
“这确实是一所好学校,两个男孩都住在Tibbs House宿舍,每年费用为16,000纽币,这绝对比在学区内买房或租房更实惠。
“我的侄女通过Inzone教育基金会进入了Epsom女子文法学校,她的表现也非常优秀!”
“私校其实很好!我们的体验是:如果老师不称职,他们就待不下去,如果你有问题,学校会认真聆听,没有工会束缚,而且我们的孩子也结交了一辈子的朋友。
“在进入就业市场后,不要低估人脉的重要性,你会成为备受认可的人才的。”
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