折扣高达15%！澳洲房东正大幅降价卖房！悉尼申报负扣税优惠最多地区揭晓

全澳各地的房主都在大幅降价出售房产，在某些情况下，买家可以获得高达100万 澳元的折扣。

据《每日电讯报》报道，随着某些地区出现买方市场，加上抵押贷款压力增加和卖 家预期变得更加现实，卖家的打折力度正在加大。

在悉尼部分地区，购房者可以以挂牌价15％的折扣购得房产，一些大幅折扣帮助买 家节省超过100万澳元，预计随着春季挂牌量的增加，买家将有机会获得更多折扣。

在墨尔本，购房者可获得高达13％的折扣，Safety Beach、Roxburgh Park和 Hampton Park的房屋平均降价9.2％到13.4％之间。

考虑购买单元房的人应该看看Malvern East、Clayton和Hadfield，这些地方的价 格比初始要价下跌超过10％。

随着春季挂牌量开始增加，昆州卖家将要价减少了数十万澳元——在某些情况下降幅 高达32％。

由SQM Research提供的数据透露，这个州有超过1600个房源挂牌，全国最多。

SQM Research总监Louis Christopher表示，挂牌供应的增加 伴随着买家需求的下滑，原因是储备银行对降息的犹豫不决。

“有很多潜在买家等待降息，但现在降息看起来不太可能，所以这部分买家选择退出市场。”

Digital Finance Analytics总监Martin North表示，随着挂牌量的增 加，卖家要价出现了“更大幅度”的下跌。

“5%到8%的折扣似乎变得很常见，更高端的市场有时达15%，这与一年前非常不同。此外我们还看到，由于抵押贷款压力/逾期，出现越来越多的‘被迫’销售，卖家不得不卖房。”

“大多数借款人正在努力按计划还款，然而，APRA的最新数据显示抵押贷款逾期率 在上升，尽管与疫情前相比仍然较低，”O’Neill说道。

抵押贷款逾期——包括不良贷 款和还款迟延30至89天的借款人——现在占到住房贷款的1.6%。与此同时，RBA行长Michele Bullock警告称，她的“有关利率的消息并不是许多借 款人想听到的”，特别是“随着劳动力市场状况放缓，更多家庭将因失业或工作时间 减少而面临财务压力。”

过去5年来，超过90%的悉尼地区购入出租房产的投资者利用负扣税优惠政策，得到了纳税人的大规模资助。

据RealEstate网站报道，研究显示，个人负扣税投资者在部分城市地区每年可申报高达8.8万澳元的税前亏损。

这项研究比较了2019年以来所有列为出租房产的租金和抵押贷款成本，显示负扣税的总体经济成本大幅上升。

专家表示，负扣税申报激增是由于利率上升和房价飙升所致。尽管租金上涨，但由于最近购入的高价房产的还款额大幅超过租金，房东的租金回报仍接近历史低点。

PropTrack经济学家Angus Moore表示，负扣税申报额的增加是“巨大的”，因为澳洲从2021年的创纪录低利率迅速转变为较高利率的环境。

根据财政部的分析，2020/21财年共有87亿澳元的负扣税申报。当时澳洲近一半的投资者处于负扣税状态，其中收入最高的投资者申报最多。

Moore说道，“由于利率自那时起上升，更多的投资者在亏钱，尽管租金也在上涨，但不足以抵消更高的利率。”

PropTrack数据显示，在悉尼524个有数据的区中，约有三分之一的地区中超过95%的投资者处于负扣税状态。

在超过一半的悉尼地区中，至少90%的投资者处于负扣税状态；在接近四分之三的地区中，至少80%的投资者处于负扣税状态。

根据PropTrack的数据，自2019年以来购房的投资者的负扣税申报在悉尼西北部、上北岸和东区最高。

数据显示，上北岸East Lindfield的投资者仅在利息还款上的平均应税亏损就超过了8.8万澳元。在澳洲储备银行首次加息之前，2022年4月的数字为平均7.6万澳元。

东区Queens Park的房东的平均应税利息亏损约为6万澳元——相比2022年4月的近4.2万澳元有所上升。

在内西区Haberfield，98%的投资者据报告处于负扣税状态，平均申报额从约4.2万澳元增长到刚超过5.2万澳元。

Willoughby、Canterbury、Northbridge、Concord West、East Ryde、Pymble和其他许多地区的投资者也有类似比例的负扣税申报。

税务专家Mike Mortlock表示，悉尼的投资者可能超过5年仍然处于负扣税状态。他说道，“这取决于具体房产，但我估计大多数投资者在购房后大约10-12年内都处于负扣税状态。”

理财专家和经验丰富的房地产投资者Sarah Megginson指出，大多数房产在10年内会翻倍。“如果你只能靠负扣税优惠来负担房产投资，那你不应该投资房产。”

“在我看来，你应该投资房产是因为这是一种长期财富增值策略，负扣税让持有这些投资更容易，但如果你不能在没有负扣税的情况下负担这些投资，应该考虑自己愿意承担的风险和财务压力水平。”

澳洲Property Investment Professionals主席Nicola McDougall也表示，房产投资者不应仅因负扣税目的而购买房地产。“虽然在一段时间内能够用损失抵消租金收入可以帮助现金流，但长期目标始终应该是资本增值。”

Mortlock表示，负扣税亏损的申报应放在提供社会住房的成本背景下进行考量。“私人投资者在提供住房方面比政府更有效率。”

曾被视为无趣或声誉不佳的墨尔本平价区，有望成为该市下一轮热潮的大赢家。

据报道，从城市西部的Werribee到北部的Bellfield，再到东部的 Croydon，这些很少出现在购房清单前列的区域，因其可负担性和移民激增，吸引 了越来越多的买家。

中介Anthony Webb表示，这些房价低于或接近墨尔本91.4万澳元中位价的区，正是 人们在“盲品测试”中会选中的区。

“我们总是被问到下一个热点在哪里，大多数时 候我们会凭直觉选择一个自己比较熟悉的区域，”Webb说道。

这五个地区还包括Bundoora和Pascoe Vale South，它们是根据娱乐空间、咖啡 馆、医疗、交通和高速公路通达性，以及周边区的质量和从学校到大学的本地教育 质量等特点选出。

可负担性也是一个重要考量因素，其中Pascoe Vale South是唯一一个中位房价超 过100万澳元的区。

Webb表示，像Werribee这样的地方，已经显示出新移民社区的 需求。

中介Justin Tong表示，该区因一个污水处理厂而不被看好其实是错误的，高速公 路上一些司机闻到的气味其实来自Werribee South市场农田的化肥。

该中介表示，虽然用不到100万澳元在墨尔本东部的大部分地区购买房屋是不可能 的，但在Werribee，一个四卧两卫的房子可以以75万澳元购得。

随着这种可负担性吸引了越来越多“积极向上”的家庭到该地区，Tong表示，未来价 格上升和形象改观指日可待。

中介Joe Ledda表示，Bellfield位于Ivanhoe和Heidelberg之间，尽管它在1956年 墨尔本奥运会中扮演了关键角色，但它很容易被视为“有点无聊”和“没人知道的穷 亲戚”。

Ledda说道，“这里不仅可负担得起，而且周围有基础设施和购物中心。”

Pascoe Vale South也是一个长期被忽略的地区，但Ledda表示，该地区拥有良好的 CityLink通达性和其他便利特性，使其越来越有吸引力。

新州政府已正式通过了澳洲“有史以来最大的城市开发项目”之一的总体规划，在新的西悉尼国际机场周边兴建澳洲百年来第一座全新的城市。

本月早些时候，新州规划与公共空间部长斯卡利（Paul Scully）批准了Bradfield City Centre城市中心的总体规划，为该城市未来三十年的发展确立了框架。

Bradfield City Centre位于开发中的西悉尼航空城经济中心内，占地114公顷，建成后将成为一个住宅与商业中心。

由布拉德菲尔德发展局（Bradfield Development Authority，前西部公园城市管理局）制定的总体规划已于2024年2月5日至3月4日期间公开征求公众意见，此后又进行了一系列修订。

修订后的总体规划将改善城市的结构和布局以及规划控制。

随着总体规划的实施，新州政府预计该城市最终将提供超过2万个就业机会和1万套新住房，其中至少10%为经济适用房。

不过，新州政府强调，“总体规划中不会提议进行任何建筑或建设工程”，所有未来的开发项目都将“根据单独的规划申请进行”。

斯卡利表示，Bradfield City Centre总体规划的获批“见证了澳洲一百多年来第一座新建城市的真正发展势头”。

“虽然这座城市不会在一夜之间崛起，但现已获批的总体规划将在未来数年乃至数代人的期间中推动它的发展。”

除了新州政府对布拉德菲尔德开发项目的10亿澳元投资外，预计该城市还将吸引“数十亿澳元的私人投资”，首先是在该地区公开推出一块“4.8公顷的超级地块”。

除了这些私人投资项目，新南威尔士州政府还表示，将于2025年宣布“布拉德菲尔德发展局首个主要私人投资合作伙伴的任命”。

布拉德菲尔德发展局局长莫里森（Ken Morrison）表示，总体规划的批准有助于为潜在投资者提供确定性并已“吸引了本地和国际各方的兴趣”。