澳洲房价破纪录！出租房市场紧张 空置率达1.39%，维州首置业人数创两年新高！

澳大利亚房地产市场在 6 月份季度跃升 2259 亿澳元，达到惊人的 10.9 万亿澳元，除一个州外，其他所有州的房价都在上涨。

澳大利亚统计局周二公布的新数据显示，截至 6 月的三个月内，全澳平均房价上涨了 15,600 澳元，达到 973,300 澳元。

房价上涨将对想要买房的人造成打击，因为房价的上涨速度将继续远超存钱速度

PropTrack 经济研究主管 Cameron Kusher表示：“尽管利率达到 12 年来的最高水平，但住房成本仍在上涨。这只会让人们更难拥有房屋。

“但对于有房的人来说，他们通常很高兴看到房价值上涨。”

尽管如此，澳大利亚统计局的数据显示，全澳房价增长速度一直在放缓。

澳大利亚一些较小州的房价大幅下跌，而一些较大州的房价则放缓甚至出现逆转。

以西澳为例，截至 6 月的三个月内，该州平均房价飙升了 47,700 澳元，达到 816,000 澳元。这意味着西澳上季度房价每天上涨 500 多澳元。

库舍尔先生表示，西澳市场继续看到对住房的强劲需求，但进入市场的房源并不多。

“这是一个很多人想买房，但进入市场的房产不够多的情况，买家们都急不可耐，他们觉得如果市场上出现了还算不错的房产，他们就必须抓住机会，因为他们不知道下一个好房产什么时候会上市。

“他们觉得如果再等 6 到 12 个月才能出现合适的房产，那么房价可能会再上涨 20%，这让人们担心会错失良机。”

南澳和昆州的房价也在飞涨。

上季度，南澳的平均房价上涨了 32,400 澳元，达到 800,400 澳元，而昆州的平均房价上涨了 30,500 澳元，达到 885,400 澳元。

在澳大利亚人口最多的州新州，房价上涨了 11,500 澳元，平均房价在此期间达到 122.2 万澳元。

然而，在澳洲第二大州维州，平均房价在本季度下跌了 6,600 澳元，至 900,300 澳元。

库舍尔先生表示，维州有大量房屋进入市场，过去 12 个月，该州的总体房源水平已经很高。

在其他州和领地，房价在此期间呈现温和增长。

在澳大利亚首都领地，平均房价上涨了 7,600 澳元，达到 953,900 澳元，而塔州房价则上涨了 3,600 澳元，达到 672,600 澳元。

澳大利亚房价最低的是北领地，那里的房价上涨了 7,600 澳元，平均房价为 538,000 澳元。

展望未来，库舍尔表示，预计房价将在截至 9 月的三个月内（即下个季度）继续上涨。

PropTrack 的最新数据显示，8 月份澳洲出租房空置率为 1.39%，情况仍然“对租房者来说极具挑战性”。

PropTrack 经济学家 Anne Flaherty 表示，墨尔本和布里斯班是当月仅有的两个空置率上升的城市，分别小幅上升了 0.08 和 0.02 个百分点。

Flaherty 女士表示，虽然悉尼的租赁市场在过去 12 个月有所改善，今年其空置率上升了 0.22 个百分点至 1.64%，但新州地区的空置率下降至 1.24%。

“城郊地区空置率继续呈下降趋势，目前明显低于大悉尼；随着人口增长推动需求上升，供应却跟不上，”她说。

弗莱厄蒂女士表示，布里斯班 8 月份的空置率保持相对稳定，为 1.19%，但预计 2032 年奥运会将吸引更多劳动力离开住宅建设，导致租金成本飙升。

阿德莱德的空置率在 8 月份下降至 1.03%，但Flaherty女士表示，阿德莱德州际净移民为负可能导致其可供出租的房屋数量有所改善。

Flaherty女士表示，堪培拉的空置率为 1.9%，是澳大利亚最高的，因为与 2020 年 3 月相比，可供出租的房产数量几乎增加了一倍。

珀斯的空置率是所有首府城市中年度增幅最大的，在截至 8 月的 12 个月内从 0.8% 上升至 1.19%。

Flaherty女士表示，珀斯的投资者活动“令人震惊”，房地产投资者的新贷款数量同比增长 73%。

霍巴特的空置率是所有首府城市中最低的，为 0.87%。

弗莱尔蒂女士表示，投资者占上个季度房地产“抛售”的 28%，这一比例远高于正常水平，并指出部分房产将被转售给自住业主，从而从租赁市场中流失。

今年在悉尼卖掉独立屋的人获得的中位利润高达65.5万澳元，是2015年的两倍。房价大涨让卖房群体赚取了惊人的财富，进一步拉大了贫富差距。

过去10年，倒手一套房产获得的利润动辄高达几十万澳元。

Domain房产网的经济主管鲍威尔（Nicola Powell）表示，两个因素决定了卖房利润，一个是持有时间；一个是经历了多少房产上涨周期，例如自2022年以来的房价暴涨。

Domain数据显示，2015年，在悉尼卖掉独立屋的卖家获得的中位利润是32.625万澳元，而今年已经翻倍至65.5万澳元。

墨尔本人2015年卖掉独立屋的中位利润为26万澳元，而今年已经接近40万澳元。

布里斯班独立屋卖家今年获得的中位利润为39.5万澳元，几乎是10年前的3倍；珀斯卖家今年的中位利润为23.1万澳元，虽然不如其它首府城市多，但也远高于10年前。

鲍威尔表示，买卖房产的利润拉大了有产者和无产者之间的贫富差距，房产成为积累家庭财富的工具，而其他人则被甩在后面。

研究还显示，公寓卖家虽然也赚到了钱，但远不及独立屋，有时候倒手的利润还比以前少。

鲍威尔表示，这主要是因为澳洲人偏爱完全拥有地权的房屋，随着需求增加和供应受限，地块的价值会随之上涨。

澳洲智库独立研究中心（CIS）的首席经济学家图利普（Peter Tulip）表示，澳洲的核心文化一直是努力工作存钱，然后买自己的房子，但目前，这对越来越多的人，特别是二三十岁的年轻人来说已经不现实，因为房价上涨速度远高于工资或消费者物价指数（CPI），人们要花几十年的时间才能赚到足够的钱来买房。

而另外一边，许多人利用卖房获得的利润更换家庭住宅，或者帮子女、孙辈买房，他们在市场上非常活跃。

鲍威尔表示，虽然房价涨速放缓，但如果要让更多人买得起房，政府还需要采取更多措施增加房屋供应，其中包括廉价中密度住宅的开发。

维州首置业者人数已回升至2022年以来的最高水平。

最近公布的澳洲统计局（ABS）数据显示，7月份有3556名新入市者获得抵押贷款，使得该州在过去12个月的首置业人数达到39,336人。

这是自2022年12月以来的最高记录，该年澳洲央行（Reserve Bank）开始了一个大范围的加息周期，导致成千上万的首置业者被摈诸门外。

在2021年8月达到53,718人的峰值后，首置业者的人数一直在下降。但在2022年5月首次加息之后，下降速度加快，直到去年8月才开始回升——当时的最低点仅为34,492人。

PropTrack经济学家弗拉赫蒂（Anne Flaherty）表示，首套房买家表示他们很可能会继续推动销售，而且“今年春天会有很大的力量”，因为他们典型价格范围内的房源数量会上升。

弗拉赫蒂说：“我们看见如此强劲的上升趋势，其中一个原因是投资者抛售的房产数量颇多。首置业者通常会争相购买类似的房产，而我们看到如此多的此类房产投入市场，这也为他们创造了机会。”

这位经济学家表示，墨尔本和维州许多乡镇地区的房价可能会在春季继续温和下降，虽然这可能会刺激更多的首置业活动，但她表示，如果没有“政府政策的重大转变”，他们的数量不太可能回到2021年的水平。

当时，创记录的低利率和包括2.5万澳元HomeBuilder补贴在内的奖励措施鼓励了首置业者入市。

Oxford Economics澳洲资深经济学家吉尔罗伊（Maree Kilroy）表示，房价持平或下跌有效地将一些人重新纳入市场。随着工资增长和减税下发，很多人现在的处境比年初要好。

与此同时，维州的业主购买额在7月份下降至24.5亿澳元，低于昆州25.3亿澳元的投资购买额，这是自2008年以来首次被昆州超越。

Australian Property Home Loans总监安德鲁斯（Adele Andrews）表示，她看到今年首置业买家大幅增加。在过去的六个月中，首置业者已开始适应较高的生活成本和当前的利率环境，重新调整预期。