
悉尼租金下跌!澳洲房屋租金增速创4年来最低,墨尔本这些地区最可能获利!

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澳洲房屋租金增速创4年来最低
澳大利亚全国范围内的租金几乎没有上涨,甚至在一些首府城市开始下降,这为租户提供了缓解,因为在空置率处于历史低位的情况下,房价经历了几年的强劲增长。
CoreLogic 最新的租金指数 7 月份仅上涨了 0.1%,这是四年来全澳租金的最低月度涨幅。悉尼和布里斯班的租金下跌了 0.1%,这是自 2020 年以来这两个主要城市的首次下跌。7 月份霍巴特的租金也下降了 0.3%。
过去一年,每周租金一直在增长,但速度有所放缓,尤其是在公寓市场。以悉尼为例,公寓租金的年增长率从去年 5 月的 17.9% 下降到今天的 6.6%。
现在,6.6% 仍然按历史标准衡量很高。事实上,它是疫情前 10 年平均水平 2.7% 的两倍多。但至少我们看到市场出现了一些热度,这肯定会让三分之一住在出租房中的澳大利亚人的生活更轻松。
CoreLogic 将租金增长放缓归因于去年第一季度净海外移民人数达到峰值。疫情后移民潮的一大组成部分是国际学生。他们喜欢租住在市中心的公寓,因为那里有很多大学。因此,我们看到对这类房产的需求激增,现在这种需求正在逐渐减少。
另一个有趣的趋势可能会从出租公寓市场中夺走一些需求。 CoreLogic 深入研究了统计数据,发现与只有一两个卧室的小型房产相比,拥有更多卧室的大型物业租金增长更快。
例如,今年 6 月之前的 12 个月里,澳洲一居室或两居室房屋的每周租金上涨了 7.6%,而拥有五居室或以上卧室的房屋的租金上涨了 8.7%。
与此同时,单间公寓和一居室公寓的租金增长大幅下降。年增长率从去年 4 月的 16.8% 下降到今天的 7.1%。
CoreLogic 表示,这可能反映了更多租房者聚在一起组成合租家庭。多代同堂的家庭可能也在做同样的事情。
这与疫情期间的趋势相反,我们看到许多内城合租房解体。随着人们开始在家工作,他们决定想要自己的空间,如果搬到郊区,他们就能负担得起独自生活。而且不仅仅是租房者在搬家。
许多在内城拥有房产的人决定搬到城市郊区或地区,在那里他们可以在一个好街区买一套带有专用家庭办公室的大房子,也许还有一个游泳池。
这种人口分散导致全国平均家庭规模缩小,储备银行将其与近年来租金和房产价值上涨直接联系起来。
经过几年的艰难岁月,这些对租户来说都是好消息。
与此同时,全澳各地的租金都重新评估,这些更好的回报正在帮助房东应对投资贷款的更高利率和更高的通货膨胀率,从而推高了市政税、水费和保险费等其他成本。
如今,市场上的新投资者活动正在增加,澳大利亚统计局报告称,5 月份 37.1% 的新贷款流向了投资者。这是七年来的最高比例。
房地产投资者通常优先考虑资本增长而不是租金收益,因此过去一年租金价格增长放缓并没有阻止他们。
悉尼、墨尔本、布里斯班和阿德莱德所有类型房产的总租金收益率均超过 3%,珀斯、霍巴特、堪培拉和所有地区市场均超过 4%。
02
墨尔本这些地区投资亏本风险最小!房产买家最可能获利
对于准备在墨尔本购房的买家来说,专家推荐了6个星级郊区,但警告称,一个错误的决定可能使他们陷入长期的财务困境。
根据Finder的最新房地产投资指数,Seaholme、Brunswick East和Heidelberg的独立屋是精明投资者的最佳选择。
但报告也指出,预算紧张的人可能会避开墨尔本一些最容易负担的郊区,包括Garfield和Melton South,这些地区的房价在不久的将来很难上涨。
这家在线比较网站基于市场需求、人口增长和历史价格数据的分析,给墨尔本500多个郊区和地区打分,满分为100分。
就独立屋而言,Seaholme的得分为92分。但在单元房方面,Melton和Melton South的得分低于50分。
对于预算在150万澳元以下的潜在独立屋买家,Ferny Creek、West Melbourne和 Coburg被认为是热点地区;而那些想要购买单元房的人可以关注Diamond Creek、Bentleigh和Brunswick West。
在过去的一年里,墨尔本的房价涨幅比几乎所有其他首府城市都要更弱,因此,前往错误郊区的买家可能要等待很长时间才能看到转机。
Finder的消费者研究主管库克(Graham Cooke)警告称,价格时刻变化,因此投资于价格弹性强的地区非常重要。
“在房地产投资中,你真的不知道接下来会发生什么。没有人预见到新冠疫情的到来,没有人能预见到乌克兰战争,而这两起事件对通胀造成了如此严重的影响。一般来说,离市中心越近越可靠。你做的研究越多,你就越谨慎,你未来的风险就越小。”
库克还表示,对于那些想买独立屋或公寓的人来说,“地段”这虽然是老生常谈但却是硬道路。
他说,“独立屋离市中心越近,离交通、火车站、学校等所有这些地方越近,房子的价值就越高。如果你正在寻找公寓,试着找一个你能负担得起的地方,靠近市中心,周围其他公寓密度较小,这可能就是一个金蛋。”
他指出,在当前环境下,投资者亦应谨慎对待只付息按揭贷款。“如果是只付利息的贷款,你不需要偿还任何本金,如果房价真的下跌,你很快就会陷入负资产。”
03
悉尼租金下跌1%
SQM Research 的数据显示,过去四周,悉尼的租金要价下跌了 1%,这是自疫情爆发以来的最大月度跌幅,这可能预示着租赁市场将出现大幅放缓。
随着空置率趋于稳定,墨尔本、布里斯班和珀斯的周租金也出现下降。
SQM Research 董事总经理 Louis Christopher 表示,虽然租赁危机远未结束,但租金增长可能会从现在开始趋于平稳。
“就租赁危机而言,我们还没有走出困境,但最糟糕的租金上涨可能已经过去了,空置率已经有所下降,这意味着租房短缺问题不会进一步恶化。
“这也意味着,除非空置率大幅下降,否则租金上涨 10% 至 20% 的日子已经结束了。”
根据 SQM Research 的数据,截至 8 月 12 日的过去 30 天内,墨尔本和珀斯的租金下跌了 0.6%,而布里斯班的租金下跌了 0.5%。霍巴特下跌了 1.6%,而首府城市合计下跌了 0.5%。
相比之下,阿德莱德和堪培拉上涨了 1.1%,达尔文上涨了 6.4%。
在过去一年中,悉尼的租金上涨了 5.1%,墨尔本上涨了 6.4%,布里斯班上涨了 5.7%,珀斯上涨了 23.3%。
各大首府城市的空置率在本月保持不变,悉尼为 1.7%,墨尔本为 1.5%,布里斯班为 1.1%。
珀斯为 0.8%,阿德莱德为 0.7%。
Christopher表示:“总体来说,我们认为联邦政府减缓移民率的尝试正在奏效,我们看到国际学生需求正在放缓,总体而言,租户也通过聚在一起分担负担来应对高昂的租金,经济放缓给潜在租户带来了更大的压力,迫使他们与父母住更长时间。”
尽管租金有所放缓,但这在未来 18 个月内不会反映在通胀数字中。
悉尼北部海滩首当其冲地受到了租金放缓的影响,当月租金要价下跌了 3.5%。在过去 90 天里,租金下跌了 7.8%。
东郊、内西区和中央商务区在过去三个月也大幅下降了 5% 以上。
在墨尔本,内东区每月下降 1.9%,而黄金海岸下降了 2.4%。
CoreLogic 的另一份数据还显示,悉尼 7 月份的每周租金下降了 0.1%,全澳租赁市场创下了四年来最慢的月度增长速度。
CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示,悉尼和墨尔本一年内租金下降的郊区比例也有所增加。
截至今年 4 月,在所有分析的房屋市场中,租金仅下降了 0.5%。而所有房屋市场的这一比例已上升至 1.7%,相当于截至 7 月的 12 个月内有 23 个郊区出现租金下降。
悉尼东部郊区 Clovelly 的年租金下降幅度最大,过去 12 个月内下降了 4.6%。
Pennant Hills、Woollahra和Ashfield的房屋租金下跌了 3.4%至 1%,而墨尔本郊区Middle Park、Northcote和St Kilda的房屋租金则下跌了 2.9%。
04
Airbnb被指加剧澳洲住房危机!
近日,短租巨头Airbnb对其加剧了澳洲住房危机的说法进行了 回击。
随着房价攀升,澳洲自住业主的平均房贷已经飙升至创纪录的63.6万澳元以上,同时,租房者也难以得到喘息,尽管租金增长有所放缓。
澳洲首府城市的独栋屋租金中位数为650澳元,同比上涨11.1%,而公寓租金仅比独 栋屋便宜20澳元。
各大首府城市的出租空置率低于2%,“租户仍处于房东市场”。
根据Domain最新的租赁报告,“要将市场从房东手中转移到平衡市场(空置率为 2-3%),澳洲需要增加3.3万至6.6万套租赁房屋——相比2024年第一季度所需的4万 到7万套有所改善。”
在房屋供不应求的情况下,利润更大的短租屋已成为迫切需要找到一个解决方案的 州政府的目标。 包括Airbnb和Stayz在内的在线市场被指责推高租金,并将房屋从寻找住所的人手 中夺走。
Airbnb澳洲负责人Susan Wheeldon表示,尽管需要监管,但限制短租无法解决住房 危机。
她强调了2月份发布的一份报告中的数据,该报告发现短租在全国住房存量中占比 极小,且多达30%的房东“主要依靠短租收入来维持生计”。
Wheeldon称:“短租在澳洲整体住房存量中仅占约1%。”
悉尼的Byron Bay是采取行动的地方议会之一,已经对用作短租的房产设定了上限。 该镇目前有101处出租房源,但在Airbnb上有354处房源。
从今年9月开始,当地的 房屋或公寓将每年最多只能短租60天。
Byron Shire市长Michael Lyon表示:“我们知道我们正受到这些平台的打击,保护 住宅区的住宅用途绝对至关重要。”
Wheeldon则表示,设置上限对就业的影响可能很大。
她说:“你把一个10个月的机会变成了两个月,这将对就业产生非常严重的影响。”
西澳提供1万澳元以说服短租房东转为长期租赁,目前已收到了457份申请。 而维州则开始征收一项新税以资助住房项目。
Wheeldon对此表示,我们认为7.5%的税有点高——3%到5%是我们在全球看到的最佳实 践基准。
强制注册是各方似乎一致同意的措施,以在依赖游客的城镇中提供更准确的数据, 同时也需要为当地居民提供可负担的住宿和工作地点。
Airbnb推出了City Portal,向合作城市了解本地的住房趋势。
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