
政策重心转向核电,租房危机却未解决:澳洲租房空置率仍在低位徘徊!

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近几个月来,随着国家政策制定者的注意力从第三阶段减税转向关于核电在国家未来能源结构中的作用的讨论,租房危机逐渐淡出了人们的视线。
去年年底,总理艾博年承诺削减移民人数并“修复”国家“破损的移民系统”,此后,人们可能会认为在解决租房危机方面已经取得了有意义的进展。
根据SQM Research的最新数据,自去年此时起,租房危机几乎没有取得任何进展。
在全国范围内,与去年同期相比,空置的出租房数量仅增加了770套。总体而言,全国的出租房空置率仍保持在2023年6月的水平,仅有1.3%的出租房空置。
SQM董事总经理兼房地产专家Louis Christopher在最近的一份报告中对未来的房屋出租空置率走势做出了这样的判断:根据历史经验,我们现在已经达到了冬季租房空置率的顶峰。从7月份开始,空置率很可能会再次收紧,并一直持续到11月份,到目前为止,今年的空置率似乎与2023年同期相比非常接近。
Christopher先生说:“总体而言,全国租赁市场仍处于严重短缺状态,除个别情况外,预计几年内都不会从实质上摆脱租赁危机。”
然而,他继续指出,尽管从可用住房短缺的角度来看,租房危机仍将持续,但仍有一线希望。
Christopher先生说:“不过,大部分结构性的租金短缺现在已经被计入了租赁市场的价格中,因此我相信每年租金上涨10%-20%的日子已经结束了。”
尽管缺乏进展,但这并不意味着成千上万的澳大利亚人没有改变他们的生活方式。
根据共享住房网站Flatmates.com.au的数据,一月份有超过21万人寻找共享住房或潜在的房友。这是该平台有史以来最繁忙的一个月。
Flatmates.com.au社区经理Claudia Conley指出,在其门户网站上发布的所有房产信息中,有一半来自房主,其中大多数人都是住在房东家中或出租空余房间。
这具有减少租房需求的积极作用,因为租房者是加入现有的家庭,而不是与房友组建自己的家庭。
遗憾的是,住房需求的增长速度远远超过了建筑部门建造新房的速度,也远远超过了澳大利亚人改变居住安排的速度。
未来住房供需平衡预测
为了了解未来的住房需求情况,人口增长估算将基于联邦财政部的净移民预测和人口自然增长的三年平均值(出生人数减去死亡人数)。
就2024-25年而言,净移民人数为26万人,自然增长人口为11.92万人。
在此,我们有必要对住房需求的驱动因素进行逐步分析。
虽然还有其他因素在起作用,但今天我们将对其中大部分有影响的驱动因素做一个大致的概述。
根据379,200人的人口增长和2.5人的平均家庭规模,住宅完工量的基准需求为151,700套。
但并不是每一栋住宅的建成都会导致住宅存量的净增加。由于推倒重建、自然灾害后重建住房、住房重建为其他类型的结构以及其他一些因素的影响,每竣工一处住房,净住房存量就会增加大约0.85处。
一旦将这一影响计算在内,住宅完工需求就会增加178400套。
随着澳大利亚人的子女减少和人口老龄化,家庭的平均规模缩小,对住房需求造成了上升压力。例如,由于澳大利亚统计局的数据显示,2022-23年的家庭规模缩小,按净值计算,住房需求量在一年内增加了59,000多套。
如果将过去5年人口统计带来的住房需求平均增幅计算在内,所需住房数量将激增至23万套以上。
这与目前的住宅竣工量相差甚远,最新数据显示,目前的住宅竣工量为17.17万套,预计在今年晚些时候触底之前还会进一步下降。根据HIA首席经济学家Tim Reardon的估计,2024-25年间将有17.6万套新住宅竣工,2026-27年和2027-28年的住宅竣工量将达到21.5万套/年。
不幸的是,这说明了国家要想通过建设摆脱租房危机将面临多大的挑战。虽然随着时间的推移,要价租金以远高于工资增长的速度持续增长,将促使更多的澳大利亚人租住合租房,但国家人口结构的持续变化将在多大程度上抵消这一趋势还是个未知数。
到目前为止,澳大利亚统计局衡量平均家庭规模的数据表明,人口老龄化和每个家庭子女数量的减少抵消了对共有住房的需求。归根结底,在住房市场供求关系如此紧张的情况下,至少一代人以来最严重的租房危机还没有结束的迹象。
编译:Levy
原文链接:
https://www.news.com.au/finance/real-estate/renting/severe-shortage-graph-reveals-rental-crisis-truth/news-story/f84cc336d09616768ee0f584974bef47
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