还贷成本飙升，悉尼房东纷纷抛售房产！大量出租房转为私人住宅，租房市场库存压力加大

据报道，新州去年有超过4万套出租房被转为私人住宅，

恐慌的房东们在面对更高的按揭还款压力后，

纷纷抛售手中的投资。

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SuburbTrends的独家数据显示，在一些最需要新供应的悉尼内城郊区，

投资者外流现象尤为严重。

这其中包括学生和年轻专业人士的热门地区，如Camperdown和Annandale，在这些地区，前租房者占全年售出房屋的40%以上。

附近的Redfern、Newtown和Enmore也有类似的趋势，在这些地区，35%以上的年销售量都是前租房。

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这些销售与房东为抵消更高的房价成本而采取的其他策略的增加相吻合，这些策略使租赁市场进一步失血。

其中包括房东将长期房源转为度假住宿，

另有数据显示，到2023年底，短期房源超过长期房源。

住房专家警告说，在住房长期短缺和人口急剧增长的情况下，关键租赁房源的流失给租赁市场带来了额外压力。

在过去的两年里，房租已经上涨了近40%，而房源的进一步减少预计将推动房租的进一步上涨。

SuburbTrends分析师Kent Lardner说：“我们需要的是不断扩大而不是变小的租赁库存。”

Lardner先生补充说，房贷成本飙升是许多市场房东出走的主要原因，

利率上调的成本超过了租金的涨幅。

他说，那些在三四年前购房、预期利率将保持在历史最低水平的人尤其容易受到影响，他还指出，许多人是在其借贷能力的极限使用小额存款购房的。

“（出售）是一种生存策略”，他说。“这归结于生活成本的压力。如果你的投资有利可图，负资产负债率是有意义的，但当你每个月都要掏自己的腰包时，负资产负债率的吸引力就大打折扣了。”

Lardner先生说，如果利率没有那么高，恐怕不会有这么多投资者出售负资产。

“大多数投资者都尽量避免（在短短几年后）出售房产，因为房产交易的进入和退出成本都很高，但当你陷入困境或拖欠租金时，出售房产就成了一种巨大的解脱。”

SuburbTrends的数据显示，租金损失最大的郊区往往是高密度市场。

Liverpool和Wentworthville在这一年里各减少了650多套出租房，但与一些内郊区的前出租房销售相比，这些销售在当地总出租房存量中所占比例较小。

Parramatta约有600套住房转为自住房，占该郊区年销售总量的33%。

PropTrack经济学家Anne Flaherty说，越来越多的自住者买到了房子，这对购房者来说是个利好消息，但出租房存量的减少却伤害了弱势租户。

“这是一个棘手的问题。我们需要更多的首次购房者进入市场，但理想的情况是，不以牺牲租房者的利益为代价。”

Flaherty女士补充说，最近的房价上涨可能鼓励了一些投资者，尤其是那些在还款问题上挣扎的投资者出售房产。

她说：“一些地区的房价一直在飙升，因此有很多投资者的房产都出现了大幅增长。”

Flaherty先生说，自四年前新冠爆发以来，在大多数月份，投资者出售的房产数量都超过了新投资者购买的房产数量，投资活动直到最近才再次回升。

但她说，新投资者很少在以前租赁存量流失的同一市场进行购买。

根据澳大利亚统计局的数据，西澳是去年投资者活动增加的最大受益者，

向投资者发放的新贷款增加了52%。

“西澳和南澳投资的需求几年来一直很旺盛，因为这些市场的资本增长前景非常好，收益率也高于其他市场”，Flaherty 女士说。

The Rent Fairy的租户权益倡导者Sarah Elkordi 说，房东卖房对租户造成的“情感伤害”远不止于住房选择的减少。

租户必须允许所有这些想要看房的人进入。这可能会让人精疲力竭。其中许多租户的租金已经大幅上涨。

买家中介Michelle May表示，悉尼虚高的房价让投资者很难获得良好的回报。

她说：租金确实上涨了很多，但由于按揭还款额较高，悉尼大部分地区的回报率仍然不高。”