
房屋拍卖前报价到底值不值? 拍卖溢价或让卖家获益10%

据《悉尼晨锋报》报道,房地产机构的数据显示,拒绝接受提前出价并坚持进行拍卖的房屋卖家平均收益高出约10%。
但根据之前的学术研究,决定在拍卖前接受报价的卖家也可以从这些交易中获益。
Ray White的数据显示,进行拍卖的卖家平均比6月份最高出价高出了10.9%。
过去几年,拍卖出售的溢价一直徘徊在大约10%至11%的范围内,并在2021年利率超低时升至12%以上。
Ray White研究主管Vanessa Rader表示,拍卖溢价是由于拍卖场上竞标者之间的竞争而产生的。
“通过在拍卖日营造竞争感和紧迫感,往往会吸引更多的买家活动,人们在与你随意讨论时愿意支付的费用与在激烈竞争且有可能错过购房机会的环境下支付的费用之间存在着持续的差距,”
她说,2021年,当城市进入和解除封锁时,新建的房屋很少,买家可以获得廉价的融资。
“有限的库存加上市场上更多的买家,这可能是导致价格额外上涨的原因,利率一上升,人们就会变得更加谨慎。”
这些数字仅衡量收到报价并拒绝并继续坚持拍卖的卖家。
他们不会衡量接受早期报价的卖家的结果,也不会模拟这些卖家如果决定参加拍卖可能会收到多高的价格。如果有人因为价格很高而接受报价,则不能保证其他潜在买家会在拍卖当天将出价推高。
皇家墨尔本理工学院经济学高级讲师Peyman Khezr博士警告说,每栋房子的情况不同,因此很难根据价格溢价得出拍卖是比私下销售更好的选择的结论。他说,最佳的销售流程取决于房屋和市场状况。
“拍卖对卖家有利,因为在开放的环境中买家会相互竞争,通常这些拍卖会让价值最高的买家赢得房产,这将转化为房产的最高价格,当市场不太火热,无法吸引足够多的买家,或者房产的特点是永远无法吸引足够多的买家时,拍卖就陷入劣势。”
他说,如果买家看到其他买家愿意支付更高的价格,他们就会更新自己的出价,从而出现羊群行为,但之前的研究发现,没有在拍卖会上出售的房产最终价格会低2%至3%。
Khezr表示,他之前进行的一项研究发现,卖家通常是拍卖前销售的赢家,因为他们知道如果继续拍卖,他们可以预期的价格是多少。例如,预计售价100万澳元的卖家可能会接受110万澳元的早期报价来取消拍卖,而不是冒险继续进行拍卖。
更多的买家可以改善销售结果。例如,假设只有两个买家,其中一个愿意支付100万澳元,另一个愿意支付110万澳元。
在私人条约程序中,第二个买家将支付110万澳元,因为他们不知道竞争对手提供什么。而在拍卖会上,他们只需支付略高于竞争对手100万澳元的出价即可获胜,省下近10万澳元。
但他表示,如果有很多买家竞争,那么有人的预算达到109万澳元的可能性就更大,这使得价格几乎达到顶峰。
买家经纪人Rich Harvey 表示,考虑是否提前报价的买家应根据可比销售额独立评估房产的价值,而不是依赖经纪人的价格指南。或者,买家可以聘请估价师或买方中介。
这可能取决于当地的市场状况、有多少其他潜在买家感兴趣,以及卖家是否致力于拍卖或对可能的转入感到紧张。
propertybuyer.com.au的首席执行官说:“这是一个非常情绪化的过程,在拍卖会上,这是一个真正的压力锅环境,如果你要提出拍卖前报价,你就必须排除所有其他报价,你必须准备好支付相当不错的溢价。有时我会对客户说,不值得提出拍卖前报价。”
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