你是有钱人还是穷人？在澳洲的衡量标准：有没有房！

对于澳大利亚人来说，这种命运主要由一个因素决定：您是否拥有房产。

经过四十年房价的飙升，房地产帮助澳大利亚人跻身世界上最富有的国家之列，令人羡慕。另一方面，它让我们背上了破世界纪录的家庭债务。 

更令人担忧的是，它打开了代际财富不平等鸿沟，目前这种鸿沟正在蔓延到更广泛的社会。如果你的父母没有房地产，你很可能也不会。

房产在我们的利率设置中也发挥着重要作用。那是因为房地产升值已经成为我们花多少钱、花在哪里的关键因素。

当谈到储备银行控制通货膨胀、从经济中吸收现金的努力时，其主要目标是抵押贷款偿还。当董事会成员下个月坐下来决定是否再次加息以打击国家时，房地产价格和抵押贷款以及即将发布的六月季度通胀数据将成为讨论的前沿和中心。

不管你怎么看，我们对房地产的关注已经成为一种自我实现、全身心投入的痴迷。

澳大利亚打破世界纪录的抵押贷款债务水平意味着进一步加息可能会使经济陷入衰退（ABC 新闻：Che Chorley）。

为什么澳洲联储更有力量

支撑八月份加息呼声的不仅仅是“粘性”服务业通胀。

最重要的是，与大多数全球同行相比，澳洲联储在加息问题上采取了更为温和的态度，而现在却又开始采取行动。

我们的官方利率为 4.35%，远低于许多其他主要经济体，包括美国的 5.5%。就连新西兰也将官方现金利率维持在 5.5%。

这种简单比较的问题在于，它忽略了这样一个事实：这里的利率变动对家庭预算的影响比任何其他发达国家都要大得多。

那是因为我们的抵押贷款利率灵活。即使我们的固定利率贷款期限也相对较短，这与美国不同，美国的利率通常在贷款期限内固定。

下图所示，此处的汇率变化快速且完整地流动。

蓝色条比较官方加息。澳大利亚是最小的国家之一。 但红色条比较了对贷款偿还的影响。澳大利亚是最大的。德国和美国的加息对现有贷款几乎没有影响，这些贷款在贷款期限内是固定的。只有新借款人才会受到更高利率的影响。

你觉得幸运吗？

也许感觉不太幸运，但本周我们通过瑞银投资银行的一项研究发现，我们是地球上第二富有的人，仅次于卢森堡。

原因？啊，那就是房地产。 

如果你拥有一套房子并且有一点退休金，那么成为百万富翁并不需要太多。

你的年龄越大，拥有房子的时间越长，你可能就越富有。仅在过去十年，全国房屋的中位价就从约 50 万澳币飙升至 94 万澳币。 公寓价格从 450,000 澳币涨至 665,000 澳币。

正如图表所示，如果将价格与收入进行比较，我们的房地产是世界上最昂贵的房地产之一。 洋红色条是澳大利亚城市，悉尼位居亚军，仅次于中国香港。

虽然对于买家来说价格昂贵，但对于那些已经拥有房产的人来说，这些意外收益对支出产生了深远的影响。

房价上涨得越多，业主就会感觉越富有。 他们往往花得越多。这种现象被称为“财富效应”，多年来澳大利亚央行一直在努力操纵需求。

我们比其他人都富有。但再一次加息可能会改变这一状况虽然澳洲联储再次加息可能会导致经济衰退，但如果通胀进一步加速，加息将损害其信誉。

如果自己一年内多存了 10 万澳币，那么您更有可能会挥霍一些大件物品。澳洲联储在新冠疫情期间特意推行了这一策略。

老一辈人在又一次搭上房地产货运列车的鼓舞下，重新打开了钱包并继续消费，尽管年轻的、负债累累的家庭仍在努力维持收支平衡。

房地产市场正在放缓。 在连续近一年半的月度价格上涨之后，人们的承受能力再次变得捉襟见肘。移民减少的前景正在缓解供应紧张的情况。但有关进一步加息和借贷成本上升限制债务限额的言论以及不良贷款温和上升的证据预计将在未来几个月对价格构成压力。

这是价格飙升的另一面。 任何想要进入澳大利亚房地产市场的人都需要抵押自己的灵魂才能进去看看。毫不奇怪，我们的家庭债务水平是世界上最高的，正如这张似乎模仿一碗意大利面条的图表所示。 

上面那个蓝色的线条？我们的家庭债务占收入的 200%。

折线图比较了房屋债务占收入的百分比，澳大利亚的折线图在大部分时间序列中都高于其他国家。

澳大利亚家庭债务水平位居全球最高之列（来源：摩根士丹利研究）。

巨额家庭债务引发了人们的担忧，即再次加息将足以摧毁Michele Bullock避免经济衰退同时击败通胀的梦想。 许多年轻家庭几乎无法保住他们在疫情期间利率略高于零时购买的房屋。

墨尔本房地产已经开始回落，悉尼房价涨幅也有所放缓，尽管较小的首府城市仍在以节速上涨。然而，较大资本市场的下跌将是下一次澳洲联储会议上的好消息，因为这可能有助于为租赁市场带来一些动力。 

租金飙升是通货膨胀居高不下的一个主要因素，这阻碍了澳大利亚央行遏制消费者物价上涨的最大努力，因此任何显着的放缓都会受到欢迎。不管怎样，无论好坏，房地产都可能会扭转局面。