悉尼40%以上城区房价下跌7.5%！成本太高，澳洲新房供应严重受限，以房养老的澳洲老年人增多！

澳洲房地产专家表示，高利率和建筑成本高企正在扼杀新房供应，增加租金压力，将首次购房者挤出市场，并使五年内 120 万套新房的全澳目标遥不可及。

在接受《澳大利亚金融评论报》季度房地产调查的经济学家和分析师做出上述预测之际，过去一周有爆料称，新州和昆州的CFMEU薪酬协议和条件有可能大幅推高新公寓的成本，使一些项目无法实现。

此外，航运业的混乱也有可能抬高进口材料和新房的成本，红海和亚洲的地缘政治危机加剧了疫情以来最严重的货运延误。

在众多复杂因素中，高昂的建筑成本被单独列了出来。这些因素推高了大多数首府城市的建筑成本，其增长速度快于房价的增长速度，这使得建造新房比购买老房子更不经济。

Barrenjoey 首席经济学家 Jo Masters 表示：“相对于家庭组建，建设不足的现象创下了历史新高，因此住房供应对澳大利亚至关重要。”

“然而，要克服一场完美风暴并不容易，需要一些催化剂。住宅建筑审批已稳定在较低水平，但公寓建筑审批仍呈下降趋势。在获得投入物和劳动力方面，以及一些早期投入物的价格方面，已经有所缓解，但劳动力成本仍然居高不下，监管负担也很高。”

牛津经济研究院澳大利亚分部高级经济学家 Maree Kilroy 表示，公寓供应量的回升对于大幅增加住房供应至关重要。

“为了创造更有利的环境，需要同时降低利率、上调租金、使建筑成本正常化、协调社会住房投资和调整主要市场的规划。”

根据 CoreLogic 的 Cordell 建筑成本指数本月的单独分析显示，尽管住宅建筑成本的增长率在过去一个季度有所放缓，但仍远高于疫情前的水平。

CoreLogic 研究主管 Tim Lawless 表示：“成本增长终于回到了正常范围内。然而，建筑价格并没有下降，在成本长期不断上涨之后，现在的建筑或翻新成本仍比疫情前高出近 30%。”

住宅审批数据显示了新房数量的急剧减少。每年的批准数量约为16.4万套，远低于联邦政府在未来五年内每年建造24万套住房的宏伟目标。与此同时，每年约63.5万人的人口增长正接近历史最高水平。

“目前，我们没有看到任何住房供应即将增加的迹象，SQM Research 预测 2025 财年将仅有 138,000 套新住宅竣工。也许降息（一旦到来）会成为催化剂。”

PropTrack 经济研究执行经理 Cameron Kusher 表示，建筑审批处于十年来的最低水平，新供应“受到疫情爆发以来建筑成本大幅上涨、劳动力短缺以及 12 年来最高利率的阻碍”。

“建筑成本的飙升扩大了新房相对于现有住房的价格溢价。要使新房更具吸引力，新房和现有住房之间的价格差距需要缩小。如果我们看到现有市场的价格上涨，或者现有住房市场缺乏可用库存导致购房者不得不购买新房，这种情况可能会发生。”

此外，高利率使得新开发和建设的融资变得更加困难，降低了利润率，导致更多项目被推迟或放弃。Kusher表示，这也使得确保足够的预售量以启动新建筑变得困难。

莱坊首席经济学家本·伯斯顿 (Ben Burston)也认为，由于投资者需求下降导致新房定价下降，未能达到预售目标，同样抑制了新供应。

与此同时，在“建房出租”领域，建筑和融资成本的急剧上涨并没有被更高的可实现租金充分缓解。同时，对于租户来说，工资上涨并没有跟上租金增长的步伐，“租金现在已经超出了可负担范围”。

越来越多澳洲老年人希望通过利用房产价值来增加收入，反向抵押贷款正在兴起。

这种贷款由联邦政府和一些私人贷款机构提供，可累积复利，在房屋出售、房主进入养老院或去世前都无需偿还。

联邦政府的“房屋净值获取计划”（Home Equity Access Scheme）允许 67 岁以上的人每两周领取一次养老金，上限为养老金的150%，每年还可领取两笔数额不大的一次性预付款。

该计划3月份有12,115名参与者，而2019年6月只有768人。

目前，该计划的未偿贷款余额共计3.407亿澳元，是五年前的10倍多。

该计划在2019年进行了改革，提高了申请资格，年利率从2020年的5.25%降至2022年的3.95%。

社会服务部长丽斯沃斯（Amanda Rishworth）表示，该计划的增长在意料之中。她说：“该计划为人们提供了一种灵活、安全的退休收入补充方式。”

新南威尔士大学（UNSW）风险与精算研究学院名誉教授谢里斯（Michael Sherris）说，对于那些想增加一点退休收入的人来说，反向抵押贷款是一个不错的选择，但也并非没有风险。

“最大的问题是，你想什么时候开始吃掉自己的房子？大多数人认为房屋产权将来支付居家养老费用的保障。但如果你的资产所剩无几，你就有可能完全依赖政府，进入养老院，而付不起居家养老的费用。”

谢里斯说，政府提供的3.95%的利率“很慷慨”，但每两周的付款额并不高。 在2017年皇家委员会对银行业进行调查后，包括联邦银行（CBA）、西太银行（Westpac）和麦格理银行（Macquarie Bank）在内的大银行都取消了反向抵押贷款产品。

不过，一些规模较小的贷款机构提供的贷款不受政府的支付限制，收取约10%的利息。

2022-23年，Heartland银行的新反向抵押贷款增加了18%。该银行收取9.75%的利息，按年复利计算。

该银行的首席合规和可持续发展官亚德利（Sharon Yardley）说，客户平均年龄为73岁，在六年内还清贷款，利用贷款来补充收入、改善住房和整合债务。

亚德利说，如果客户的房屋价值没有增加，出售房屋后无法偿还贷款，客户就会面临风险，但银行历史上只出现过8起负资产案例。

CoreLogic 的最新数据显示，由于负担能力差和利率不确定性抑制了需求，悉尼一些房价中位数为 200 万澳元或更高的郊区的房价在过去三个月内下跌了 7.5%。

数据显示，悉尼40%以上房价较贵的城区都出现了房价下跌。

尽管同期悉尼房价普遍上涨了 1.1%，但北部海滩的郊区以及内南区和内西区的房价较贵地区跌幅最大。

相比之下，一些房价低于 200 万澳元的城区在短短三个月内上涨了 7%。

CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 表示，虽然悉尼房价继续上涨，但一些疲软的领域正在出现并开始蔓延。

“那些房价下跌的房地产市场往往是之前引领周期的高端市场，我认为这是由于利率上升导致的负担能力下降和借贷能力下降，直到最近，我们还没有看到经过通货膨胀调整后的实际收入增长。

“如果利率再次上升，我们可能会看到这种疲软进一步蔓延，如果未来三到十二个月内我们看到增长进一步放缓，我不会感到惊讶。”

在过去三个月中，44% 的郊区（即 173 个郊区中的 76 个）房价下跌，这些郊区的中位数为 200 万澳元或更高。

内南区的 Forest Lodge 和 Glebe 的中位数房价分别下降了 7.5% 和 7.1%，降幅最大。这相当于中位数分别下降了 18.1 万澳元以上，至 227 万澳元和 236 万澳元。

内西区Abbotsford的房价中位数为315万澳元，在短短三个月内下跌了5.8%，即下跌了194,012澳元，而Concord的房价下跌了3.9%，即下跌了124,237澳元，至307万澳元。

Avalon Beach、North Manly、Palm Beach和北部海滩的Narrabeen的房价下跌了3.9%至4.4%，而悉尼Darlinghurst的房价下跌了3.7%。

与此同时，Vaucluse的房价中值下跌了 4.2%，相当于中值下跌了 382,755 澳元，至 880 万澳元。

在去年房价增长达到峰值期间，Forest Lodge 和 Glebe 的房价一季度飙升了9.6%，而 Abbotsford、Vaucluse、North Manly、Palm Beach、Narrabeen 和 Darlinghurst 的房价则上涨了 10% 以上，三个月内涨幅至少 20 万澳元。

墨尔本和布里斯班 200 万澳元区间的疲软也很明显。墨尔本郊区Flinders和Caulfield的房价在过去三个月内分别下跌了 5.7% 和 4.8%，这两个地区的中位数分别为 273 万澳元和 209 万澳元。

去年年底，Flinders的房价涨幅达到顶峰，三个月内上涨了 7.7%，Caulfield上涨了 9.2%。

在布里斯班，Bulimba和Ascot的中位数房价分别为 200 万澳元和 239 万澳元，下跌幅度高达 2.4%。

CoreLogic的数据显示，糟糕的负担能力和利率的不确定性继续将对悉尼中等价位房产的需求转移到其他城市的负担得起的一端。

悉尼内西南区的Banksia、Bexley、Arncliffe和Belmore等郊区的房价中位数在160万至170万澳元之间，是悉尼表现最强劲的地区之一，在过去三个月里，房价上涨了6.6%以上