澳洲房价,回调无望!
澳洲房价15个月连涨
4 月,澳洲房价上涨了 0.6%,与前两个月的涨幅持平,并连续第 15 个月延续上涨趋势。
CoreLogic房价指数显示,五个主要首府城市市场之间存在显着差异,珀斯房价4月上涨 里2.0%,而墨尔本房价则是下跌 0.1%。
过去3个月也出现了同样的增长趋势,珀斯房价飙升 6.0%,阿德莱德和布里斯班紧随其后,强劲增长 3.6% 和 3.2%。
相比之下,悉尼房价过去3个月仅上涨 1.1%,墨尔本房价持平。
2024年到目前为止,5 个城市的房价总体上涨了 2.1%,其中珀斯 (7.6%)、阿德莱德 (4.6%) 和布里斯班 (4.1%) 领先,悉尼上涨1.3%,而墨尔本则下跌0.3%。
自 2023 年 1 月 29 日触底以来,五个主要首府城市市场的房价已上涨 12.5%。
几乎所有主要市场都出现了增长,其中珀斯(24.0%)、布里斯班(17.6%)和阿德莱德(14.1%)领先,悉尼(13.0%)和墨尔本(4.0%)落后。
涨幅最大的完全就集中在较小的首府城市,而非悉尼和墨尔本。表明,本轮房价的上涨,很大程度上是由于自住需求的推动。
上财年,不算临时人口,澳洲吸纳进来了50万净移民,带来的负面影响也在持续显现。
澳洲住房建设远远不够
为了配合大量吸收移民进入澳洲,工党政府设立了目标,五年内建造 120 万套住房,即每季度建造 60,000 套住房。
不过,这一目标在不断落空。
澳洲统计局周四发布的 3 月份住宅审批数据显示,从趋势角度来看,3 月份住宅审批数量再下降 1.1%,达到 2012 年 4 月以来的最低月度水平!
按年化计算,3 月份批准建设的房屋仅为 150,120 套,比政府的年度住房目标低约 90,000 套。
截至 2024 年 3 月的一年中,仅批准建设 162,600 套房屋,比目标少约 77,000 套,是 2013 年 3 月以来的最低水平。
在人口增长创纪录地激增 的同时,住宅建设已降至至少十年来的最低点。
Macromonitor的最新数据显示,随着材料和融资成本的降低,新项目或许将增多,即使澳大利亚住宅建筑业将在未来五年内两次实现24万套新住房的开工,但仍将达不到国家内阁120万套住房的目标。
该咨询公司发布的《2024年4月澳大利亚建筑展望:住宅报告》预测,在截至2027年6月的一年中,新住宅开工数预计将上升至25.2万套,然后在2028年回落至24.7万套,但在这一时期的其他三年,每年的总开工数将低于预期,创造近106万套住房。
这就解释了,为什么澳大利亚房价一直在涨,同时还在经历一场有史以来最严重的租赁危机!
海外买家依然在进场
除了新进入的移民外,也不要忘记澳洲的海外买家。
相比其它国家,澳洲因被视为避风港而吸引了全球最多的海外富豪买家。
Kollosche与行业分析师Michael Matusik合著的最新报告显示,2023年,澳洲在吸引百万富翁入境方面重夺全球第一,约有5200名百万富翁涌入澳洲。
阿联酋以4500名位居第二,紧随其后的是新加坡(3200名)和美国(2100名)。
PropTrack的高级经济学家Eleanor Creagh表示,尽管最近人口增速有所放缓,但供需“不匹配”将在未来几个月继续推高房价。
“强劲的人口增长、紧张的租赁市场、低失业率和房屋净值增长正在刺激住房需求。与此同时,住房市场供不应求,再加上建筑活动处于10年来的最低水平,进一步加剧了住房供应短缺。”
Kollosche的Property Price Drivers报告发现,海外买家对澳洲房产的需求空前高涨。截至2023年6月,澳洲净移民人数增加了50万,是2019年的两倍多。
报告指出,虽然澳洲新增的百万富豪移民大多定居悉尼或墨尔本,但平均每年也有10%至15%的富豪移民涌入黄金海岸。
最近海外买家对澳洲房产的需求主要也是来自自住者,而非投资者。
多方的需求,把澳洲房市推到了当前的境地,各界也是齐想办法去解决澳洲的住房危机。
增加住房密度有戏吗?
前端时间,“增加高层公寓数量,解决住房危机”的观点引起了广泛讨论。
乍一听,好像很有道理。
不过仔细想想,哪里又有些不对。
回顾过去20年,澳洲的住宅密度已经是大幅增加了,从2003年起,澳洲首府城市在相同的土地面积上容纳的人口增加了40%!
此外,过去二十年中,新建房屋的平均面积也显著缩小,也没见房价跌回去。
对于这个观点,澳新银行首席经济学家理查德·耶森加(Richard Yetsenga)的回答很好的回应了这个观点。
他表示,仅依靠新房建设和增加密度来解决住房可负担性挑战是“缓慢且复杂的”,“不太可能及时影响供需平衡”。
“新建筑的成本对这一策略至关重要,因为新建筑的边际价格必然与现有住宅的价格联系在一起。如果现有住宅比新建住宅便宜(考虑到消费者的一些偏好),新建住宅将会停滞。” “新的供应要么无法持续,要么现有住宅的价格将上涨。不管怎样,负担能力都不太可能得到有意义的解决。”
以加拿大温哥华为例,温哥华实际上已经转变成为了一个高层建筑城市,通过提高密度增加了三倍的住房量。
但是,温哥华的住房可负担性变得更糟了。
“这一大量新住房供应并没有带来所希望的更多可负担住房。出人意料地,情况反而恶化了,在这一时期,温哥华的住房价格翻了四倍,涨幅速度和幅度均超过了北美其他主要城市。目前,温哥华的房价是北美最高的,全球第三昂贵(仅次于香港和悉尼)”。
但是,温哥华当地的工资(经过通胀调整)一直未见增长,而房价(也经过通胀调整)却上涨了400%。
所以,控制房价,
最好的方法还是
将移民减少到合理和可持续的水平。
否则,住房短缺将变成永久性问题!
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