高昂的建筑成本将在本十年内持续制约住房供应

一项对12位房地产分析师和经济学家的调查发现，不断飙升的成本使许多地区建造新房变得不划算，并将使房屋完工率在本十年末之前低于需求。

莱坊首席经济学家Ben Burston表示：“在众多阻碍住房供应的障碍中，建筑成本飙升是最具约束力的制约因素，尽管租金迅速上涨，但过去一年许多开发商都没有采取更有力的供应应对措施。”

Jarden的首席经济学家Carlos Cacho表示，负担能力是增加住房供应的“最大障碍”，这是建筑成本飙升、历史上来看较高的土地收购成本和高利率“完美风暴”的结果，这些因素已使借贷能力降低了30%以上。

他表示：“尽管新建住房的潜在需求明显强劲，特别是考虑到创纪录的移民水平，但开发商的可行价格与买家愿意和能够支付的价格并不相符。”

“因此，在利率下降之前，我们不太可能看到新住房活动出现实质性增长。”

“虽然减少审批上的繁文缛节、增加交通枢纽周围的住房密度以及总体上使新住房的开发更容易的努力是积极的，但我们不期望它们在负担能力改善之前产生实质性的影响。”

澳大利亚看起来越来越有可能达不到联邦政府在未来五年内建造120万套新房的目标，因为要实现这一目标，平均每年需要建造24万套新房。

Barrenjoey首席经济学家Jo Masters表示，本月建筑活动的官方数据显示，住宅建筑活动的低迷正在加剧。

截至2023年12月的一年里，住宅完工量为16.9万套，新开工量为16.1万套，批准量为16万套，这表明，即使住房需求增加，新建项目仍在减少。

Masters表示，基础经济学——也被称为“托宾Q理论”，即资产的市场价值与其重置成本之比——是问题的根源。

在大多数首府城市，建房成本的上涨速度都快于房价的上涨速度，因此，与购买老房子相比，建造新房变得不那么经济。

Masters在接受调查时表示：“在劳动力和投入成本上升、利率居高不下的情况下，人们倾向于购买二手房，而不是新房。”

她表示：“我们预计未来一段时间住宅建设将大幅收缩——在建工程正在迅速完工，完工量目前高于开工量，2月份的建筑审批年度数据仅为15万套。”

“随着时间的推移，建设相对成本的提高和降息应该会支持经济复苏。”

但由于事实证明通胀比预期更难控制，今年降息的希望迅速消退。事实上，在过去一周，市场情绪发生了突然的大转变，人们现在更加坚定地预期，澳大利亚央行在现金利率方面的下一步行动可能是提高利率。

尽管联邦政府努力减少移民，但强劲的人口增长给房地产市场带来了更大的压力。

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，移民每年约为55万人，导致人口增长约为66万人，根据他自己对住房需求的分析，我们每年应该建造约25万套新房。

根据Oliver的计算，考虑到目前的完工速度，供应短缺目前每年约有8万套住房。

他表示：“再加上之前的短缺，我们预计到6月份房屋的累计短缺将达到20万左右。”

“要想有希望接近政府每年建造24万套住房的目标，我们还必须将结构主体调整回单元房，就像我们在上个十年的后半段看到的那样，而目前住房审批由独立屋主导，与单元房的比率为2:1。”

但为了说明供应挑战有多棘手，CBRE研究主管Sameer Chopra提到了目前的公寓价格和开发融资的高成本。

他表示：“在许多次级市场，高昂的建筑成本意味着，在每平方米1万至1.2万澳元的公寓价格下，增加新供应是不合算的。”

“因此，供应正在向能够容纳更高价值的市场倾斜——通常每平方米约1.5万澳元至2万澳元。

“当价格修正走高，利率下降(提高可负担性)时，我们预计将有更多供应重返市场，但在本十年末之前，这种情况不太可能显著。”

SQM Research创始人Louis Christopher表示，推动建筑成本上升的各种因素，从地方因素(如房产税和地方议会的开发限制)到全球因素，都有。

MSCI地区研究主管Benjamin Martin-Henry表示，由于通过苏伊士运河和红海的全球贸易受到中东动荡的干扰，获取建筑材料变得更加困难和昂贵。

住房供应的紧张加剧了关于国家和地方规划当局可以发挥作用的争论，但正如Domain研究主管Nicola Powell所说，单是规划“并不能直接转化为住房供应的增加”。

“原因是规划审批的实际执行严重依赖于业主和开发商，他们的决策受到各种因素的影响，如财政可用性、税收、市场需求和盈利能力。”

PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh提出了类似的主题，她表示，尽管社区对开发的反对经常被认为是抑制新供应的一个因素，但“放松规划限制并不是需要解决的唯一问题”。

她认为：“除非我们努力缓解建筑能力的限制，降低建造新房的成本，否则交付足够的新房子或公寓将是困难的，我们将继续看到住房和租赁危机恶化。”

“开发商搁置项目的一个原因是，更高的材料、劳动力和融资成本意味着利润率被压缩，从而可能导致投资回报率降低。许多项目如果无法克服回报障碍，就无法进行下去。”

Colliers新业务和战略项目主管Adrian Miller提出了一个建议，他表示，对悉尼新住房供应的经济激励，特别是“还需要重新规划靠近交通走廊的土地，并为新建投资地区提供服务”。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee支持这一观点，即由于建筑成本如此高昂，“在许多地方，购买老房子比建造新房子更便宜”。

她表示，在10年前的上一次建筑热潮受到“创纪录水平的来自中国的投资者资金”的推动之后，房地产市场的谜题中缺少的是资金。

她说：“这笔钱没了，没人能补回来。”

“政府债务处于创纪录的高位，因此他们在财政上能提供多少帮助是有限的。超级基金和机构(建造以出租为目的的住房)很活跃，但它们建造所需房屋的能力有限，甚至只有一小部分。”

“澳大利亚投资者不是特别活跃——高利率是这里的主要损害。”